莱蒙鹏源集团公司常州武进项目
总体发展思路
价格策略
CONTENT
Ch1— 常州城市和房地产概述
Ch2— 武进区房地产市场概述
Ch3— 基地分析与项目核心问题
Ch4— 项目发展策略
Ch5— 分期与价格策略
Ch6— 代理、销售率、费用联动
常州概述
武进市场
基地分析
发展策略
费用比例
常州概述
Chapter 1
· 城市概况
· 房地产概况
· 区域市场
价格策略
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费用比例
常州城市概况
(一)城市区位
常州市位于长三角的核心区域，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，区位优势明显。
常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城（历史上有“龙城”之称），同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市.全市总人口343万人，其中非农业人口158万人。
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· 行政分区
常州市包括五个区。
· 其核心区为钟楼区，为常州老的商业核心区；
· 常州以北为靠近沪宁高速的新北区。· 常州市以南为天宁区，以312国道为界，在向下为武进区，中间通过湖塘镇承上启下，武进区原来为常州市下属的一个县。
· 常州市以东为戚墅堰区，受土地资源及发展空间的限制，其发展前景较其它各区相对缓慢。
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· 城市交通
常州市有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。
长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。在民航方面常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。
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· 城市经济
2005年常州GDP达到1302.2亿元，按可比价格增长15.1％，增幅又创新高。
第一产业增加值56.5亿元，增长3.5%；第二产业增加值795.3亿元，增长16.3%，其中工业增加值716.4亿元，增长16.5%；第三产业（服务业）增加值450.4亿元，增长14.7%。
三次产业结构为4.3﹕61.1﹕34.6，二三产业比重比上年提高0.6个百分点。第三产业还有相当大的上升空间。
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· 人均GDP
2000年以来，常州的人均GDP一直保持稳速增长，增幅变化不大。2005年人均GDP达到了37174元，整体经济具有很大的发展空间。
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· 固定资产投资
常州市的全社会固定资产投资完成额在2002年以前，几乎没有太大的涨幅。但是02年后投资增速，年涨幅都在30％以上，尤其是03年，一年的涨幅达到了77％。固定资产投资的迅速扩大，说明了资本活动的活跃，同时也是社会经济良好运行的体现。
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常州城市化率
无锡城市化率
45.7％
61.6％
· 城市化进程
城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产的需求量，无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDP已经超过了3621美元，但是城市化率相对落后，从上表可以看出其城市化水平应该在50％－59％之间，可见其城市化水平还存在很大的提升空间。
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基地分析
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费用比例
常州人口总量继续保持低速增长，人口素质不断提高。2005年末全市户籍人口达351.6万人，比上年增加2.7万人，人口自然增长率为1‰。其中城镇人口比上年增长2.9％，城镇人口的持续增长，将进一步推进城市化进程。
· 城市人口
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