合肥半岛1号别墅项目定位及营销策略报告
合肥和声广告有限公司
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜， 我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音； 当我站在马路边或者灰色的人行道上， 我听见它就在我的灵魂处。 ——威廉姆·巴特勒·济慈
半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
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□报告概要
洞察 总体市场背景 所有可能的竞争关系 客户群落界定 概念 核心概念 整体定位 视觉形象 执行 推售节奏建议 入市亮相建议
半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
第一部分洞察
半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
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第一部分洞察
总体市场背景 所有可能的竞争关系 客户群落界定
半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
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合肥别墅市场发展状况
1998－2002 启动期
－ 活跃期
至今 发展期
合肥别墅市场正处于初步发展阶段
半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
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区域分布不均，拥有独特资源蜀山区占据了总量的65％
合肥目前别墅项目分布
半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
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国建香榭水都
乡村花园双湖美墅
翰林雅居
金星家园
御景山庄
格林硅谷
和庄
金色池塘
新华学府春天
碧湖云溪
栢景湾
维也纳森林
元一·水果墅
绿色港湾
大溪地
帝豪星港湾
玫瑰绅城
大蜀山 板块
南肥河板块
西北水库板块
紫蓬山高尔夫别墅
中房兰郡
巢湖碧桂园·滨湖城
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整体市场供应量偏低，在售新盘小幅放量（一般以40-50套小步快跑的形式推出，如绿色港湾），市场需求不旺
合肥别墅供求状况分析
半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
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合肥别墅项目在区域分布上有较为明显的特点：
目前整个蜀山区占据了总量的65％，而其中高新技术开发区因为有着大蜀山、人工湖以及董铺水库等得天独厚的景观优势，从而其区内的别墅项目占到总别墅项目总量的36％。高新区内的蜀山名筑、碧海山庄、和庄、御景山庄四个别墅楼盘则紧密分布在人工湖路边，已然形成了一定档次的别墅住宅群。 以蜀山湖、大郢房水库为资源依托的西北区，及以高尔夫为资源依托的紫蓬山风景区，另外城市未来主方向的滨湖区，将成为未来别墅开发的集中区域，合肥别墅将由城市型向资源型转变，远郊开发将成为未来一大特征。
由于别墅用地的限制、适宜别墅开发用地的紧缺以及合肥市的整体规划改变等原因，未来合肥市的别墅发展区域格局将向远郊拓展，本案所在的西北区从距离、环境、区域成熟度及认同度上均具有较为明显的优势
半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
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合肥别墅区域分布及未来发展走向
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湖区板块
紫篷山板块
南肥河
大蜀山
滨湖板块
合肥别墅未来发展走向
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半岛1号项目市场定位及品牌推广建议
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别墅限地政策继续，别墅类产品置业的投资性被看好。 合肥别墅尚停留在初级阶段（相当于前的杭州），以混合开发的城市型别墅为主，以稀缺自然资源为依托的高品位别墅产品尚是市场空白。 别墅总价集中在200万/套以上，与市区高端公寓（100-120万/套左右）两极分化，介于别墅和高端公寓间的类别墅花园洋房呈现较强的市场竞争力（谰溪镇花园洋房受市场热捧），介于别墅和高端公寓间的类别墅或经济型别墅（总价在120万/套左右）将存在较大市场突破空间（在别墅市场初级表现明显）。 注：目前合肥市场叠加（花园洋房）6000－7000元/平，联排7000－8000元/平，独栋为8000－10000元/平，御景山庄独栋达到7800元/平米，绿色港湾联体别墅近期即将推出的售价已达9000元/平米左右。市场主体的联体别墅总价区间集中在200－250万
【市场小结】