和平小区齐泰农贸市场改造项目整体定位及物业发展思路
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第一部分：宏观市场分析
市场环境分析
市场重要事件分析：
一系列政策措施的刺激影响下，自2012年3月起，全国楼市开始逐渐回暖，主要表现为：
1、全国房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；
2、多个城市调控政策微调，有效促进刚需入市；
3、央行年内多次下调存款准备金率，对房地产行业的影响开始逐步显现。
市场环境分析
市场数据分析：
1-4月房企土地购置面积、房屋施工面积总量及增速均有回落房企土地购置面积9657万m2，同比下降19.3%；土地成交价款1826亿元，同比下降13.7%；房企施工面积427187万m2 ，增速比1-3月份回落3.8个百分点。
1-4月7成城市成交同比上涨5月14日-20日，29个城市成交同比上升，10城市同比涨幅超过50%。全国楼市延续回暖趋势。
4月，政策强压下三四线城市房价逆涨 全国100个城市29个城市住宅均价环比3月份上涨。哈尔滨、淄博等城市涨幅超过1.5％，威海、乌鲁木齐等19个城市涨幅在1％以内。
一方面是土地购置面积、土地成交价格、房企施工面积的逐渐回落，一方面是市场刚性需求的逐渐苏醒，双重刺激下，二季度全国楼市成交出现逆转，并且部分城市4月份房价出现小幅反弹，最高上涨幅度超过1.5%。
市场环境分析
温家宝强调，进一步做好调控工作，要把握好以下几个方面：
一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。
二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。
我们在看到房地产市场回暖的同时，理应看到国家政府对房地产调控的决心，冷静对待市场的“暖流”，明确现阶段房地产前景依然不明朗。
2012年6月张店住宅供应面积分析
市场供需分析
由图表中所示，70-90㎡户型为市场主要成交户型（70㎡以下户型中存在部分60㎡左右住宅户型，应与公寓区分）
可以看出70-90㎡的产品供应量最小，但是销售量却占大头，因此，中小户型为市场空缺产品。
市场需求中，中小户型回归主位，与去年同期相比增长了10个百分点，说明市场已趋向户型精细化发展。
公寓、别墅以及大户型产品销售陷入停滞，其供应量占近40%，销售量仅不到20%。
数据来源：房管局网站
2012年6月张店住宅成交面积分析
市场环境分析
在近期中国经济出现明显下滑，国家加大基础设施建设的大前提下，国家对房地产的宏观调控也出现微妙变化，概括总结为以下几点：
1、国家宏观调控一改以往“一刀切”模式，有针对性的做出政策微调，逐渐释放市场刚性需求。
2、多个城市地方政府先后政策微调，微调结果显示，倾向“保刚需” 的楼市政策得到中央认可。
3、尽管政策适度放松，但房企获得信贷支持仍较困难，资金压力大，为回笼资金，房企继续实施以价换量的策略。随着大量新盘低价入市，新房市场销售持续回升。
4、在市场刚需释放，房价趋于稳定的情况下，针对改善性需求，政府将逐渐推出相应政策。
总结：
第二部分：项目本体分析
地块区位
项目位于博物馆南邻和平小区内部，新村路、和平路、西四路、西五路之间，不临四条城市干道。
地处张店城市中心，向北临近博物馆广场、商业步行街，向东车行5分钟可达银座、金帝、王府井、美食街商圈，向南3分钟至植物园，向西5分钟至区政务中心，交通便利，配套完善。
项目本体分析
本案
项目地块现状
项目西北角
地块未拆迁平地，内有待拆迁建筑一栋，拆迁难度小；
地块北侧紧邻农贸市场，路况较差，不利于项目形象。
西侧过道及绿化
北侧农贸市场
南侧饭店
东侧超市
项目本体分析
项目周边配套分析
商业生活配套：步行街、银座、金帝、王府井、淄博商厦、美食街、金宝岛、时代购物广场等；
休闲景观配套：博物馆广场、植物园、盛世中国歌剧院等；
医疗政府配套：赢和中医院、二院、口腔医院；区法院、区国税局、区环保局等；
教育商务配套：和平小区小学、张店一中、区实验幼儿园；东方商务大厦、钻石商务、凤阳大酒店等；
项目本体分析
本案
法院
市博物馆
银座
全球通影城
时代超市
和平小学
张店一中
该片区已经形成了成熟的生活及娱乐中心，对小户型住宅及公寓的购买及租住需求相对旺盛。