长沙湘江名城项目
发展策划工作最终研究报告
合富辉煌·发展策略中心
二零零九年六月
谨呈：明升集团长沙武夷置业有限公司
致谢：明升集团长沙武夷置业有限公司
首先，感谢贵司对我们的信任，委托我们作长沙项目的发展策划顾问工作。

同时感谢，本项目工作组在市场调研过程中还得到了贵司具体的协助与参与，调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。

合富辉煌的策划工作立足于大量的基础研究
充分依托分公司多年的市场资源积累，并结合进行了多个项目的市场调研，并进行超过30次的访谈，包括城市发展及规划的研究、房地产市场研究、客户及业内人士访谈等多个方面，收集充分的市场数据，为策划工作奠定了扎实的数据基础。

工作阶段说明
4月26日
发展定位
开发策略
……
相关跟进工作
调研阶段
项目价值研判
物业市场研究
消费者研究
……
5月1日
5月12日
5月25日
项目发展初步思考
5月9日
3月26日
准备阶段
6月18日
调整优化
……
修改整理
6月26日
项目报告目录
竞争层级界定
发展属性界定
P9
P17
项目发展认识
宏观发展分析
市场发展分析
发展案例借鉴
整体发展定位
整体开发策略
二期开发建议
附件部分
成功案例分析
市场个案分析
P115
P141
主题定位
整体定位
P172
P184
市场格局
宏观市场
P55
P63
武广新城区域发展
武广对城市影响
P32
P42
整体开发思路
本体分析
P208
P227
产品设计亮点
阳光100武广国际
P276
P285
客户定位
开发角色
P258
P259
跳出武广看项目
P48
概规示意与开发策略综述
分期开发策略
P239
P252
客户定位
P198
客户需求
竞争分析
P78
P95
产品定位
主题定位
P263
P264
不同容积率经济测算
P222
报告思路框架
项目发展认识
宏观发展分析
市场发展分析
发展案例借鉴
整体发展定位
整体开发策略
项目发展属性界定
项目竞争层级界定
武广对城市影响
武广新城区域发展
跳出武广看项目
宏观市场
市场格局
竞争市场
客户需求
发展策略
整体定位
主题定位
客户定位
市场个案分析
成功案例分析
二期开发建议
本体分析
分期开发
规划建议
开发角色
客户定位
主题定位
产品定位
附件部分
附件一：阳光100武广国际新城研究分析
附件二：产品设计亮点
第一部分：基础研究篇
报告思路框架
项目发展认识
宏观发展分析
市场发展分析
发展案例借鉴
整体发展定位
整体开发策略
项目发展属性界定
项目竞争层级界定
武广对城市影响
武广新城区域发展
跳出武广看项目
宏观市场
市场格局
竞争市场
客户需求
发展策略
整体定位
主题定位
客户定位
市场个案分析
成功案例分析
二期开发建议
本体分析
分期开发
规划建议
开发角色
客户定位
主题定位
产品定位
附件部分
附件一：阳光100武广国际新城研究分析
附件二：产品设计亮点
项目发展认识
1、项目发展属性界定
2、项目竞争层级界定
交通区位：机场高速（长沙大道）＋京珠高速
项目紧邻长沙大道（机场高速）以及京珠高速，内外交通连接密切；
通过长沙大道与城市中心交通连接，车程也在10分钟左右，可实现快速联系；
项目在交通区位上甚至优于南城、西城，但由于京珠高速隔断了城市继续东延，形成区域形象东西的巨大反差。

京珠高速
未来城市属性：处在发展起步阶段的城市副中心边缘区域
长沙城市近年快速扩张，多个城市副中心共同支撑起城市骨架扩大；
借助市政府、省政府外迁拉动，西城、南城两个次中心的发展已初具规模；
在武广快线推动下，城市东面的发展日益收到关注，武广新城作为城市新兴次中心的发展已经起步；
项目处在武广这样一个新兴中心，但其边缘的区域位置却又显得尴尬。

武广新城中心区
城市中心区
南城
西城
项目
超大规模开发：1700亩＋300万平米
项目用地约 1700 亩，开发完成后建筑面积约330万平方米，未来将形成居住人口约10万人的超大型社区。

项目在超大的用地规模、多样的用地价值以及高强度的容积率指标等发展条件下，未来将形成功能及形态丰富多样的大型城市区域。

相关指标
住宅容积率≤2.8
商业容积率≤3.0
绿地率＞40%
建筑密度＜30%
大规模景观资源：2公里浏阳河 + 10万平米城市休闲公园
浏阳河风光带：一河两岸风光带改造工程已经启动，项目北面近两公里的浏阳河景观带（浏阳河公园）价值即将展现；
武广上盖景观带+市政休闲公园：武广铁路下穿形成贯穿项目中心的百米控制区域，将建设成为10万平米的景观中心,并规划有城市休闲公园。