贵阳·恒大绿洲营销策划方案 Contents:【目录】 第一部分 营销目标 第二部分 市场环境研究 第三部分 项目定位 第四部分 价格策略 第五部分开盘推广节奏 第六部分分阶段推广执行 第七部分推盘策略 第八部分销售现场建设方案 第九部分营销费用预算 第十部分媒体投放排期计划 第十一部分平面表现赏析 第一部分营销目标 经济指标：用地面积147025㎡；建筑面积310619㎡；容积率1.67；建筑密度16%；绿化率40% 地理位置：贵阳市白云区艳山镇人民政府旁，隶属南湖板块，紧邻金阳新区 自然环境：三山环抱，自然山水独具，小区内分布天然泉水 周边配套：兼享白云老城区成熟生活氛围和金阳新区未来升级配套 一期户型：两房76㎡，三房102-137㎡，公摊7.5-10.7% 建筑层数：电梯房，高层16层、小高层11层 项目概况 销售目标 价格目标 品牌目标 泛贵阳首席生态国际社区龙潭路板块·顶级生活·CREEK 2008年9月1日开盘销售，年底实现销售800套 目标销售均价5500元/㎡，年底实现销售金额4.5亿元 为恒大品牌在贵州落地奠定坚实的基础 第二部分市场环境研究 一、宏观市场环境 贵阳房地产发展后发优势明显 贵阳市是全省政治、经济、文化的中心，作为贵州省唯一的大城市，贵阳在贵州具有唯一性，对周边有着极强的辐射力与市场影响力； “多彩贵州、森林之城、避暑之都”品牌的打造，使贵阳的城市个性特色更为鲜明，贵阳市场与影响力已经辐射到整个贵州省和华南地区； 贵阳市城市圈迅速扩大，交通明显改善，城市化进程日益加快； 贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，使贵阳这个偏安一隅的城市一下子成为西南直通珠三角的重要交通枢纽； 贵阳拥有固有的生态环境、自然资源优势，加之政府在城市推广上的及时跟进不遗余力，旅游地产成为楼市发展的新动力，其市场潜力不可估量。 贵阳经济发展迅速，2007年GDP达696亿元，同比增长15.8%，是1984年以来的最高增速。 ——贵阳GDP增速创24年来新高，增幅居西南各大城市之首 经济增长情况 居民收入情况 ——贵阳整体经济强劲的增长态势带动了居民财富迅速增加 产业发展情况 ——贵阳第三产业发展迅猛，增幅全国排名第一 二、市场供求环境 贵阳市商品供求呈放量增长态势 商品房供需同比呈放量增长态势，供需总量基本平衡，空置面积进一步减少； 外埠地产大鳄大规模圈地导致未来几年贵阳房地产市场面临巨大市场放量，市场竞争加剧； 从去年10月起，贵阳楼市开始呈现销售疲软态势，购房者多持观望情绪，楼市博弈进一步加剧。 房地产项目规模化和品质化趋势日益明显，目前贵阳市总建筑面积在30万平方米以上的项目有24个，其中100万平方米以上的超级大盘就有8个； 随着经济的快速发展，贵阳的住宅需求也将得到不断的释放和激发，外地人购房、改善性购房、城乡一体化、旧城改造、旅游经济等诸多利好因素使贵阳房地产市场目前正处于需求持续上升阶段; 对于刚性需求仍占主导地位的贵阳房地产市场，价格仍然有很大程度的上浮空间，只是随着市场放量的加大，市场竞争的加剧，价格的上涨势头将明显低于去年； 外来购房群体近来已成为贵阳市中高价住房的主力消费群体，外来购房所占比例基本维持在40%以上。 ——2007年贵阳市商品房供需均放量激增，创历年新高 供求关系分析