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第一篇：市场背景解读
第二篇：项目价值梳理及产品定位
第三篇：产品力提升建议
第四篇：企划及营销思考
第五篇：全案营销执行
附：2013工程配合建议
第一篇：市场背景解读
Market review and analysis of the competing conditions
抑
政策一：限购、限贷政策抑制楼市
政策二：中央不断要求稳定房地产调控
政策三：房产税扩大试点
松
政策四：南京“321”人才引进计划，便向放宽房地产调控政
策
金融一：降息0.25百分点
金融二：首套房贷款85折
p各地“微调”频出，限购、限贷未取消，
难现2009年“爆发性增长”
机会！观点一：2013年南京楼市“向上”但“爆发性增长”难现
p成销情况：2011年调控并未持续抑制南京楼市，相比较2011年整
体平稳的成交走势，2012年3月以来南京住宅成交量持续走高。

p2013年市场预判：伴随楼市“恢复性增长”时代的来临，进入本
土房企、外来大鳄群雄逐鹿南京市场时代，2013年南京市场将迎来
新的增长机遇。

成交量回升
威胁！观点二：仙林板块均价居第二梯队之首，楼面地价增幅抑制房价增幅
出让时间项目名称容积率楼板价(元/㎡)
2007-12-6栖霞枫情水岸≤1.85891
2007-12-6高科荣境A1≤0.8; A2≤1.84165
2010-3-30高科荣域≤1.75492
2010-10-12保利罗兰香谷≤2.24578
2010-11-19万科金色领域≤2.24260
2012.2.16栖霞羊山湖公馆1.0＜R≤1.44721
2012-9-20
朗诗地产1.0＜
R≤1.058682
上海君元
2012-10-31保利西北角1.0＜R≤2.54592
2012-12-06骋望仙鹤门地块1.0＜R≤1.28603
2007-2012年，成交土地楼面均价以4000-5000元/㎡，
土地价格上涨幅度有限，未来房价上涨空间受限。

p成交均价：仙林板块价格稳定，次于城中、城东、河西传统高
端板块；
p供销量：仙林板块市场容量居于全市“后三位”，板块内成交量
稳定，2012年呈现供不应求态势。

威胁！观点三：仙林市场容量有限2013年市场竞争加剧
保利罗兰香谷
万科金色领域
保利紫晶山
高科荣域
郎诗钟山绿郡
骋望仙鹤地块
朗诗/君元大浦塘
仙龙湾
本案栖霞枫情水岸
高科荣境
万山庭院
地块新盘在售
御钟山
项目数目：2013年仙林共有“在售9个项目+新盘2个+地块2个”；
项目类型：主要有以荣境、万山庭院为代表的别墅项目，保利、万科为代表的高
层公寓，以及御钟山、羊山湖公馆为代表的改善类平层房源。

目前仙林板块产品线齐全（别墅、公寓、洋房皆有）
2013年仙林板块本土房企与一线央企“集中发力”板块竞争加剧！
p成销情况：2009年的市场爆发实属仙林板块特殊年份，2010年以来
仙林板块的上市量、成交量始终属于低位徘徊，价格涨幅也较小。

2009-2012年仙林市场稳中有增，上市量、成交量增幅较小，2013年
仙林市场容量有限。

机会！观点四：2013年，80-140㎡户型出现市场空缺
供销情况
80-144 ㎡住
宅供销量在各
面积段成交比
“独占鳌头”
成交单价
住宅成交单价集
中于1.1-1.4万/
㎡;
1.1-1.2万元/㎡
1.3-1.4万元/㎡
仙林市场描摹
高性价比楼盘抢
滩住宅市场
面积段剩余体量
万㎡
容积率成交均价（元/㎡）80-9090-100120-140150-165170-190200-300300以上
保利紫晶山0.621.218000140170190
钟山绿郡8.981.22250085136165
仙龙湾71.2洋房14500别墅2700090120130
140
450480
高科荣域21.71.7公寓13500叠墅145008597133144197256339
恒基玲珑翠谷13.61.05125008896
高科荣镜A-1：3.6A-1 0.78叠加300-500万
联排600-900万
291-351300-500
朗诗大浦塘12.391.0-1.05/
骋望地块3.961.0-1.2/
保利紫晶山：仅剩余6000多㎡，2013年上半年清盘；
朗诗钟山绿郡：科技精装住宅，与本案物业类型不相同；
恒基玲珑翠谷：88、96㎡无电梯花园，与本案面积段、物业类型不同；
仙龙湾：目前重点推广“天禄”别墅；
高科荣域：重点推广85-144㎡高层房源；
2013年120-140㎡户型上市存在市场空缺，为本案提供契机！