【藏珑湖上国际社区】二期2009年度营销策略草案 合富辉煌房地产(湖南) 2008年11月17日 谨呈:长沙双瑞房地产开发有限公司 前言 1.本方案侧重分析宏观经济环境及房地产市场现状,通过对后市的预测,以为制定本项目2009年度营销策略提供最直接的市场依据; 2.本方案仅为策略性思考草案,非正式营销方案,所有未尽细节,我司将在后续相关营销方案内逐一明确。 策略推导部分 一.国家调控政策影响分析 二.开发建议 三.推货建议 四.推广建议项目分析部分 一.项目现状分析 二.二期规划简述 三.周边竞争项目分析 宏观市场部分 一.国际/国内经济环境 二.全国房地产市场现状 三.长沙房地产市场现状 四.长沙高端物业市场分析 目 录 策略推导部分 一.国家调控政策影响分析 二.开发建议 三.推货建议 四.推广建议项目分析部分 一.项目现状分析 二.二期规划简述 三.周边竞争项目分析 宏观市场部分 一.国际/国内经济环境 二.全国房地产市场现状 三.长沙房地产市场现状 四.长沙高端物业市场分析 目 录 一.国际/国内经济环境 一.国际/国内宏观经济环境 一.国际/国内宏观经济环境 一.国际/国内宏观经济环境 二.全国房地产市场现状 二.全国房地产市场现状 二.全国房地产市场现状 低迷持续,短期内难转暖 三.长沙房地产市场现状 三.长沙房地产市场现状 1-8月长沙楼市单月均价走势 三.长沙房地产市场现状 2.价格——价格自5月份起进入直降通道 由下图可以看出，长沙商品房价格从5月开始进入直降通道，而从8月开始跌到4000元/平方米以下。三.长沙房地产市场现状 三.长沙房地产市场现状 三.长沙房地产市场现状 三.长沙房地产市场现状 三.长沙房地产市场现状 7.长沙第26届房交会情况简析 三.长沙房地产市场现状 7.长沙第26届房交会情况简析 三.长沙房地产市场现状 7.长沙第26届房交会情况简析 三.长沙房地产市场现状 7.长沙第26届房交会情况简析 三.长沙房地产市场现状 7.长沙第26届房交会情况简析 小结—长沙房地产市场现状 供大于求严重,价量齐跌; 刚性购房需求占市场主导,置业年轻化趋势明显; 消费者倾向于选择紧凑型三房,总价在40万以下; 各开发商促销手段层出不穷,但性价比成为影响消费者置业决策的最直接因素; 第26届房交会并没有起到暖场的作用,业内人士普遍不看好市场后续发展,认为房地产市场会有一个2-3年的调整期。 四.长沙高端物业市场分析 什么是高端房地产物业 高端别墅 高端洋房 高端电梯房 从官方的界定来看，低容积率（1.0以下）、单套建筑面积144平米以上，成交价格高的产品被称为高端住宅产品； 从市场的角度看,高端住宅是高品质高内涵的高级住宅形式，主要满足高端消费需求的产品，高品质、好资源、好服务、对应各类物业中的高价格。 高端消费者 高品质 好资源 好服务 高价格 四.长沙高端物业市场分析 备注:本方案仅针对高端电梯房进行具体分析 长沙豪宅竞争力核心要素 服务 （智能化） 产品 资源 品牌整合 地段 竞争力要素 长沙是一个处于快速发展的城市，城市价值的日益多元化，将形成多个城市化亮点区域； 资源、产品、品牌、服务、地段等因素成为目前高端市场竞争的重点要素。在城市社会价值（地段、品牌）既定的情况下，竞争力体系逐步形成资源、产品、服务（智能化）三大核心体系。 城市珍稀资源型：藏珑 (智能化)服务型:西山汇景 产品型代表:绿城桂花城 1 2 3 4 5 四.长沙高端物业市场分析。。。。。。