摘要
2010年，国家宏观调控政策对住宅市场的步步紧逼使全国一线
城市成交量持续下跌，下半年各月环比跌幅最高达到30%。与之对应
的是全国商业地产的急剧升温，众多大型房地产企业开始重磅出击，
抢占市场先机。业内普遍认为，政府针对住宅市场出台的系列宏观调
控政策与中国加速化的城市进程为商业地产的发展带来千载难逢的
机遇。此外，房地产市场需求已经多元化、复杂化，单一的住宅市场
将存在更多的变数与风险，多元化的业态经营与持有型商业地产的稳
定收益将是未来房地产企业全方位竞争的着力点。

机遇与风险并存，商业地产不仅仅是单个项目的开发，它往往融
合与带动了多个产业的发展。而且经营方式已由过去散售模式开始向
持有型转变。如何进行科学的业态组合，制定有效的产业发展模式对
于国内普遍缺乏相关经验的开发商来说都将是严峻而长期的考验。因
此，笔者选取涉及体育、旅游、住宅多个产业的大型商业地产项目金
马国际体育城为背景案例，依据产业发展与项目开发的相关理论研
究，结合个人实际工作经验，在同业人士与专业团队的帮助下为该项
目量身打造了一套完整的长期发展模式，力图为我国房地产企业日后
进行跨产业、多业态的持有型商业地产项目开发提供经验借鉴。

金马国际体育城的项目开发本质是通过体育赛事产业带动一批
关联产业的发展，最终形成区域产业集群。因此正文第一部分对体育
产业发展的相关理论研究进行了梳理，明确了体育产业的内涵、划分
方式和集群式发展的内在机制与外在形态。然后对国内外体育产业发
展现状进行了分析，为进一步制定项目开发策略提供理论框架和现实
依据。第二部分介绍了金马国际体育城项目的概况和开发背景。第三
部分开始对该项目发展模式进行全方位探讨与设计。首先，基于体育
产业的整体发展特征和成都市的独特环境优势，明确了金马国际体育
城需要着重发展竞技体育(赛马竞技、智力竞技、专业训练)、体育
研发、休闲旅游三大重点产业，并分析了产业之间的互动关系。然后，
针对三大产业分别进行环境分析与案例对比，确定产业下的具体项目
类别、发展路径以及物业形态。最后，对整个设计方案进行了归纳与
J总结。

相对于以往的住宅地产项目开发研究，本文关于商业地产发展模
式的深入探讨是一次崭新的尝试与探索。在研究内容上，该研究不单
从宏观上制定了项目总体发展战略，明确主导与配套产业，还从微观
层面进一步为具体的产业项目进行业态设计，制定出项目定位、占地
面积与设计容量等多个具体指标。在研究方法上，本文结合理论借鉴、
环境分析与案例对比多种研究方法，逻辑结构严密。因此，本研究具
有一定的理论深度和较强的实际借鉴意义。

关键词:体育产业、发展模式、商业地产开发、项目管理