中国房地产业目前仍是国民经济的支柱产业，随着城镇一体化进程的加速，商品房已
成为开发商投资的热点和中高收入人群的消费热点。苏州的房地产市场起步较早、发
展相对成熟，面临着更为激烈的市场竞争，开发商只有对市场做深入的研究，进行科
学合理的营销策划，才可能在竞争激烈的房地产市场中立于不败之地。

本文所论述的营销观点，是运用整合营销策划的理论知识，通过对新一轮宏观调
控实施后苏州市房地产市场形势的分析，结合A项目的具体情况提出的。目的就是
为了帮助开发商将市场风险控制在最小范围，使其在受新政影响下成交低迷的市场行
情中，能在同类产品竞争中脱颖而出并取得良好的销售业绩，同时实现项目开发利润
的最大化，这就是项目开发商所面临的重要课题。

本文立足当前房地产发展的大环境，通过梳理、解读新一轮宏观调控政策，重点
分析政策对房地产行业带来的影响，并针对苏州市房地产市场的现状，结合一家房地
产公司A项目的营销策划，对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐
述，构建了当前形势下适合苏州商品住宅项目的房地产整合营销策略框架，为房地产
开发企业提供有益的帮助。本文的创新之处在于结合新一轮宏观调控下房地产市场的
行情来建立整合营销的模式框架和操作流程，以客户需求为出发点，以产品策略为核
心，从渠道的整合、媒体和推广策略的整合等方面入手、通过品牌体验整合营销战略
的制定和圈层营销、口碑营销、四维营销等战术的实施，研究出一套针对苏州住宅项
目全过程的整合营销策略，为近期严重受新政影响的房地产企业探索进取之道。同时，
运用房地产整合营销理论来对个案进行实际操盘分析，使理论与实践相互印证，希望
对苏州房地产企业在逆市下的健康发展有所帮助。

关键词：苏州住宅整合营销