摩登118开盘后营销思考江西新思维地产营销顾问有限公司 二零一零年十月2方案提要一、市场状况二、前期推广效果评估三、开盘情况小结四、项目营销思路五、推广基本思路六、后期工作排期一、市场状况■市场要素:9.29调控自8月底开始，由于各地住宅市场成交回升势头初显，且房企降价幅度不明显，使本轮宏观调控再次面临压力，最后，在各地楼市成交表现出量价齐升的势头后，在金九银十到来之际，9月29日晚，第二轮政策调控再度出台。政策背景：源于八月底开始各地城市的楼市呈现“量价齐升”现象，国家为了巩固4.17调控效果，再次出台9.29政策遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。政策目的：共五条，基本上是强调4.17调控的内容，“炒冷饭”特征明显，新政不新，主要是明确了4.17调控的细则，方便地方政府执行；首付政策有所调整，原90平米以下首付两成取消，最低首付三成以上。政策内容：此轮调控行政味太浓，没有具体的“杀手锏”，影响不大，省内各城市10.1期间销售的也还不错，一线城市受首付政策影响，会有较大影响，就市场整体而言，没有大起大落。政策影响：政策分析1、在楼市有失控迹象时出台，表明政府调控决心不变，也是对地方政府和开发商的警告。2、调控手段基本延续4.17政策，更多的强化了细则。3、两方面着手；一是抑制需求，一是增加供给，但实际执行会有难度。4、主要变化为首付90平米以下也提至三成，该政策主要是针对一线城市。5、后续很有可能还会有重拳出手，何时出台，出台政策的严厉程度取决于10.1后的市场表现。 对本案的思考之所以9月开始认筹，1月内累积约50组意向客户，很大原因是处在市场回暖的利好节点，10.1后，政策风险加大，如政府后续继续深化调控，则很有可能是从信贷政策入手，118做为商业项目，将会举步为艰，因此，我们要争取尽快出货，以时间换空间，争取在深化调控前消化大部房源，最大可能降低销售风险。二、前期推广效果评估上述情况表明，前期宣传推广有一定效果，但离我们设想的目标有很大差距。市民对产权式酒店概念还比较模糊，对产权式酒店的投资价值缺乏认知和认同。有一定的知名度。来访人群中，30多岁的青年群体比例较高，泛公务员，自由职业者为主