经理人世界 金域蓝湾营销策划提案 二00六年三月二十一日 经理人世界 目录 前言 第一篇市场及项目分析 一、长沙市房地产市场概况 1、宏观经济运行及产业结构的变化 2、政策法规及城市发展规划对 长沙房地产市场的影响 3、长沙房地产住宅市场的发展趋势 4、对“金域蓝湾”规划方案的理解与优势提炼 二、本项目SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析 1、项目优势(Strength) 2、项目劣势(Weakness) 3、项目机会(Opportunity) 4、项目隐忧(Threat) 第二篇项目定位及产品修正建议 一、项目定位 1、区域属性与产品定位 2、主力客户群体定位 二、产品修正建议 1、户型设置 2、景观及配套 第三篇 概念推广策略 一、项目定位 1、主推案名 2、备选案名 第四篇、销售策略 一、价格形象执行策略 二、价格建议 三、推广顺序 四、入市时机 五、营销活动计划 1、各阶段推广计划 2、活动方案提案 第五篇 媒介推广策略 一、媒介目标 二、媒介投放组合策略 三、媒介投放组合方案建议 经理人世界 前言 随着金域蓝湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的筹备与开工准备工作。我们在对金域蓝湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成金域蓝湾的销售与服务工作。 经理人世界 第一篇 市场及项目分析 经理人世界 一、长沙市房地产市场概况 1)、经济总量突破千亿大关，人均GDP超过2000美元 长沙经济总量达到1519.90亿元，经济发展步入高速增长的新时期。经济增速创近11年来新高，按可比价格计算，全市GDP增长14.9%，在全国３1个省会城市比较中，长沙GDP总量规模及增长速度分别排第13位和第12位。 1、宏观经济运行及产业结构的变化 经理人世界 人均GDP 达23968元（按常住人口计算），实现了人均GDP超过2000美元的历史性跨越。这个平均水平，城市化进程的加快直接表现为城市人口的增长。据统计资料，1998年到2005年，长沙市区常住人口净增已达到200万左右，年均增长5.93万人，光雨花区就已增至人口38万之多，在不考虑购买力的情况下，我市应城市人口增长出现的预期住房需求，预期年均为24平方米。 经理人世界 此外，城市外来人口的购买需求也不容忽视。据统计，按照新的城市总体规划，未来20年内，长沙市建成区面积要达到350平方公里，城区人口350 万。从2001年4月开始，长沙市降低了外来人口落户长沙的“门槛”，越来越多的外地人成为新的长沙人。仅邵东县近两年以投资者的身份落户长沙的就有4000多人。长沙市目前外来人口购房的比重约为15％，已经形成了一个稳定的外相型的购买群体，这种因城市化水平的提高，而产生的住房需求对市场的拉抬作用非常的显著。 经理人世界 2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。上市量集中井喷，住宅预售面积今年将会达到800万m2 。 经理人世界 3）纵观市场，2006年商品房供应呈现新区、中心区同步高歌的局面。在城市新区，众多外来开发商重兵集结，大盘涌现。水印山城在黄花圈地600亩，直指高品质生态社区；长沙玫瑰园拿下2000亩，在河西悄然运作；比华利山屯兵南城，打造2000亩别墅大盘；绿城桂花城强力推出品质建筑…… 经理人世界 4）今年上半年长沙房地产业的投入估计将近达到100个亿，今年全年应该是超过200个亿，将会达到220个亿左右。那么它的特点是长沙房地产业投入的增幅在下降。二是房产交易量基本平稳，房地产的价格为基本合理。 经理人世界 5）长沙房地产业发展的空间相当之大。因为长沙这座城市是近些年按照国家批准来调整城市规划，来扩大城区，来实施一些举措的。所以随着城区面积的扩大，城市人口的增加，住房的改变。长沙房地产业的发展，我们认为在今后几年每年的上市量仍然会保持在500万m2左右，这是符合市场需要的。在此基础上，当然对我们的规划提出了更多的要求。