海东·龙域 营销报告书 目 录 外立面及泛灯 公共空间 户型 园林 会所 智能化 周边环境塑造 物业管理 产品塑造 价值目标 营销思路 价格策略 成本控制 价值实现 项目特征 政策分析 市场分析 客户分析 价值提炼 项目认知 打造项目品牌 塑造发展商品牌 品牌战略 营销推广策略 品牌价值 物业发展建议 项目定位 专业优势 执行力优势 增值服务优势 众厦优势 专业服务 第一章 项目认知 经济指标 项目特征 项目认知 市场分析 政策分析 客户分析 项目定位 项目环境 新政影响 楼市概况 区域规划 经济发展 在售楼盘客户 深圳异地置业 整体定位 客户定位 形象定位 户型定位 高端物业客户 项目特征 项目经济指标 总建筑面积：15万㎡ 一期 用地面积：14307㎡ 总建面积：47025.16㎡ 车位比：1：0.78 容积率：40% 绿化率：40% 覆盖率：18％ 交通：地处城市快速干道，交通便捷 自然环境：地处山体公园半山，自然环境优美 配套：周边商业配套不成熟。 结论： 项目所处地理位置及周边优越的自然环境，具备打造成为豪宅的基础条件 本 项 目 政策分析 深圳房地产受之前冲击，购买力正在溢出。 惠州不属于房地产调控的重点城市，土地资源稀缺性不严重。 深惠经济与产业正步入一体化，惠州正全面承接深圳产业与置业转移 家电五金纺织 电子电器 机电建材 珠江口旅游 万山旅游 上下川旅游 大棚稔平旅游 罗浮山旅游 白云山旅游 鼎湖山旅游 ——珠三角城镇群协调发展规划（-2020） 市场分析 目前惠州本地市场需求增长幅度加大，居民购房潜力增长趋势明显，惠州多个楼盘外销群体比例较高是一大特色，多数高品质楼盘价格上升趋势明显。 惠州开发楼盘品质逐步提升，房价从2500-6000甚至更高的均价，大体可以分为五类，产品差异较大，吸引的目标群体也差异很大。 江北，东平片区新盘较为集中，各个片区产品大社区，高品质，配套齐全和园林规划佳倍受亲睐； 从销售的楼盘产品来看，各楼盘畅销的多为三房、四房大户型产品，高档销售对象主要是政府官员、企事业单位中高层管理者，以及外来的置业群体普通住宅以企事业单位职员、公务员、中低层管理者为主，外来投资者占据一定比例。 惠州楼盘真正意义上的豪宅（超过4000 元/平米）较少，供应大约占9%，高档（3000-4000元/平米均价），供应量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流，为45%；低档住宅（2000元/平米以下的）占21%。 一类高档产品供应比例少，二三类中档产品供应较多,前三类产品销售率较高,但本地消化率偏弱，特别是一二类需要依靠以外带内，才能促进销售.三、四五类产品销售率较高，主要以本地消化为主 客户分析 价值提炼 产品价值挖掘 户型 景观 社区 风水 人文 未来增值潜力 产品价值挖掘——户型 建筑布局 利用原有自然地形、地貌，依山就势保护山脊线和自然形态，顺应山势进行建筑布局，设计规划成自然落差的半山坡地经典建筑；依山就势最大程度保持原地形地貌，整体布局是依上而下，适度错开，丰富了建筑组群层次。 户型 一梯两户、两梯三户。 户型大尺度、大开间。 超宽楼间距。 7.3米大阳台设计。 6＃楼双主卫设计，充分满足人性化需求。 遵循动静分区，干湿分离。 实用率较高 产品价值挖掘——景观与社区 景观 自然景观资 项目三面环山，拥有得天独厚的惠州一线自然山景资源，如同世外桃源、风水之地。 独家享有惠州最自然山体公园 山体标高为109米，可登高俯瞰惠州城市全景观。 人造景观资源 活水水系：引用天然泉眼分别构成3条水系，利用自然山体落差构建活水园林。 晨跑山道：在2期中沿山脊增设晨跑山道 龙凤主题园林：以西山头为凤嘴，东山头为龙首构建中国龙凤文化园林。 蕴含苏州园林特色：露而不透中国含蓄美的充分体现。 社区： 社区总规模大：总规模为15万平方米，1期规模为4.7万平方米 社区与外部环境：与周边自然环境相生相息，形成溶洽的人文生态居住圈，提升周边物业档次， 社区内部环境：规划为高品质的休闲、生态、健康社区。休闲指生活氛围的惬意与舒适，邻里关系的和谐。生态指活水系园林规划、与公共公园溶为一体的建筑与园林规划、生态材料使用。健康指项目拥有天然绿肺的自然山体公园，社区中特设晨跑山道等康体设施。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看