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万科成都万科金域蓝湾项目营销策划提案71页新联康

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更新时间:2017/11/1(发布于四川)

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文本描述
成都万科金域蓝湾
提报正文
市场研究
1.我们的土地属性是什么? 2.我们的主要客源来自哪里? 3.哪些区域会跟我们争夺客源? 4.我们的竞争优劣势体现在哪里?如何应对? 5.我们的市场定位? 6.我们的项目价格?价格与销售量的关系?
土地属性
建设北路
建设南路
双庆路
沙 河
蜀都大道
建设路
府青路
一环路
二环路
本案
地块西侧临沙河-自然景观条件优越

周边环境
交通条件
建设北路
建设南路
双庆路
沙 河
蜀都大道
建设路
府青路
一环路
本案
地块东侧临近二环,自备车与公交车出行都很便利

二环路
土地属性
配套设施
建设北路
建设南路
双庆路
沙 河
蜀都大道
建设路
府青路
一环路
二环路
本案
晋康医院
世纪联华
三十中
新鸿医院
SM广场
电子科技大学
圣康医院
建设路小学
成都理工大学
好又多
伊藤 洋华堂
市第六人民医院
十三中
活水公园
游乐园
土地属性
土地属性分析
地块周边交通便捷,教育、医疗设施完备,商业配套及娱乐设施正在快速完善中,并有望在3年左右形成新兴商圈

市场研究
1.我们的土地属性是什么? 2.我们的主要客源是谁?来自哪里? 3.哪些区域会跟我们争夺客源? 4.我们的竞争优劣势体现在哪里?如何应对? 5.我们的市场定位? 6.我们的项目价格?价格与销售量的关系?
土地属性可以吸引到的家庭结构分析
从土地属性来看,目前地块条件适合青年之家、小太阳和后小太阳家庭以及富贵之家,随着周边环境的改善也将吸引部分健康养老客户

目标客户定位
青年之家
小太阳家庭
后小太阳家庭
改善居住条件
栖息,自我享受
老人一代家庭
追求身份识别
富贵之家
根据土地属性及潜在客源分析,本项目的目标客户设定为:
二房80-90㎡
三房110-135㎡
三房140㎡以上
二房80-90㎡
市场研究
1.我们的土地属性是什么? 2.我们的主要客源来自哪里? 3.哪些区域会跟我们争夺客源? 4.我们的竞争优劣势体现在哪里?如何应对? 5.我们的市场定位? 6.我们的项目价格?价格与销售量的关系?
分产品客户细分
客户来源
城东:原居民及原厂房员工为主,竞争主要来自城东本区。 城北:城北经商的私营业主为主,相对购买力较强,因此排除原城北低价低品质的项目竞争,主要竞争来自城东。 城中心的客户:考虑在原活动区域的附近购房,竞争主要来自城东区域

城东是本案的主要竞争区域

市场研究
1.我们的土地属性是什么? 2.我们的主要客源来自哪里? 3.哪些区域会跟我们争夺客源? 4.我们的竞争优劣势体现在哪里?如何应对? 5.我们的市场定位? 6.我们的项目价格?价格与销售量的关系?
06年成都土地出让情况
区域市场—土地供应
2006年,主城区(五城区和高新区)共交易土地84宗,成交面积6470.31亩,总成交金额177.7亿元,土地成交单价为274.56万元/亩

城东的成华区和锦江区共成交土地32宗,占全市成交总量的38%

07年周边区域待推土地列表
区域市场07年一季度,待推土地总面积为50万方, 以4.0的容积率测算可建面积为200万方

区域市场—土地供应
城东区域
万年场版块
区域描述:万年场核心区域 2-3环之间 产品类型:高层产品 区域行情:集中在4500-5300元/平方米 主力面积:二房75-90平方米 三房105-120平方米 主力总价: 二房34-48万元 三房47-64万元 主力客源:在东郊工作、生活的居民 代表项目:花样年·花郡、千居朝阳
建设路板块
八里 板块
万年场板块
建设路版块
区域描述:建设路核心区域 2-3环之间 产品类型:高层产品 区域行情:集中在4600-5300元/平方米 主力面积:二房75-90平方米 主力总价: 二房35-48万元 主力客源:以锦江区和成华区的当地居民以及区域内拆迁企业的员工为主 代表项目:颐和家园
建设路板块
八里 板块
万年场板块
城东区域
颐和家园
区位概念:建设路,二环路 建筑指标:总建17万M2 公开日期: 2006年9月 产品类型:高层 销售均价:4650元/M2 主力产品:2房85-89M2,3房113-127M2 主力总价:2房39.5-41.4万元,3房52.5-59万元 项目优势:近邻二环,地理优势明显;景观设计突出,借鉴颐和园式的皇家园林式景观。 项目劣势:周边生活环境仍需改善,配套仍需完善。
销 售 率: 98%(推出288套,售出283套)。 主述求语:“家在颐和园”
重点个案
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