兆吉.新世界二期营销策划方案 郑州子川联合机构 目录 第一部分：市场篇 第二部分：客群篇 第三部分：产品篇 第四部分：战略篇 第五部分：执行篇 市场篇 新密很“新” 综述 新密市下辖13个乡镇、3个街道办事处，总面积1001平方公里，人口约78万；位于省会郑州西南40公里处，隶属大郑州商业圈； 2003年以来新密市综合实力连年位居全省第2位，在全国的位次也上升到108位，并有4个乡镇进入全省百强乡镇，人均可支配收入呈现稳定的增长态势。 消费能力强、市场容量大 市场详情 新密市酒店需求相对强烈，客源数量相对充足； 新密整体酒店业比较落后，呈现高、低两极分化严重的市情； 市场酒店业态分布传统，住宿配套简单，不能全面满足顾客的生活需求； 供给需求偏差大、中档酒店存在市场空白点 信息来源：煤炭宾馆、青屏宾馆、凯利莱酒店、承誉德大酒店、天都大酒店、阳光大酒店、贵妃大酒店、宇宙大酒店、东海大酒店等酒店； 小结：访谈者中地产投资方面，产权式酒店的投资比例只占8.11%；一方面是产权酒店运作模式还不够成熟，投资者担心酒店的后期经营；另一方面各种金融政策是向着不利于产权式酒店发展方面推进的。 消费者对投资不动产投资的选择 小结：从对受访对象的调查来看，有64%的比例对青屏广场片区非常看好，有36%的比例持观望的态度；作为新密新老城区的交接区域，需要投资者完全认可还需要时间宣传推广 对区域的认同度 小结：受访者中78.5%的人通过各种渠道知道有产权式酒店这样一种投资产品存在，完全不知道产权式酒店的仅占21.5%；产权式酒店投资模式在新密有了一定的普及度，但认同这种模式需要有一些基础条件，集中在酒店的管理品牌，项目本身的位置和品质以及规避负面报道等； 对产权式酒店的认识 客群篇 城市中坚 小结：在选择投资产权式酒店的主要原因方面，投资回报率和回报稳定占到了33.33%和38.89%，充分反映了投资者投资趋于理性和稳健。同时最近各种投资产品增加，就房地产本行业中也存在多种替代投资品种，不同的投资品种的收益率与风险不同，在面对多种投资品种的选择下，投资者也越来越理性。 选择投资不动产的理由 小结：亲朋好友的推荐 24%、自己判断36%、专家意见15%、媒体推介20%、其他因素5%；被调查者是城市中坚消费力量，对自己的判断充满信心 ，同时也在意亲朋好友的推荐； 投资不动产的意见选择 小结：在投资者心中认为产权式酒店可以接受的额度为11---20万的最大达到32.68%，20--50万的比例较小，但51万以上的比例占18.8%，投资接受额度呈两头大中间小的状态。 从调查的接受额度可以推断出客户能接受的投资总价在8---60万之间， 投资不动产的额度 小结：访谈中投资者反映投资额度一般情况占其总资产10%--20%居多，体现出投资者稳健和谨慎的心理。 投资资金占总收入的比重分析 小结：投资产权酒店最看重的因素，受访者认为投资回报率和地理区位最重要。当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，他们认为这个是他们投资的原因之所在，但他们也会根据经验判断项目位置，酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。 投资看重因素 客户定位 ★年龄在35岁左右，在家庭和社会中均承担重要责任 ★具有良好的投资意识，善于接受新鲜事物 ★ 地缘属性大多为本地，且为新密中坚阶层 产品篇 唯我独秀 业态分布 ★ 1层：酒店大厅+精品百货 ★ 2-3层：娱乐休闲中心 ★ 4-5层：温泉水疗 ★ 6-13层：客房 酒店房间配比： 标准间：占总房间数量的70％ 单人间：每层配2间 三人间：每层配2间 豪华间：每层配4间 豪华套间：每层配1间 功能划分 获取开发收益 投资开发商 产权式酒店 广大投资者 土地资源 银行按揭 拥有产权 运营模式 盈利保障 ★10年包租，10年后购买价1.3倍回购 ★业主每年可获36天免费入住权，旺季4天、淡季32天 战略篇 我主财富 项目ＳＷＯＴ分析 区域符合城市发展方向，潜力无限 地处西大街，延续东、西大街繁华 本土企业开发，信誉保证 全新商业理念，填补市场空白 近邻青屏广场，凝聚万千人气 城市居民收入较高，消费能力强 周边政企林立，提升项目品质感 丹尼斯、肯德基品牌入住，联动呼应 S（优势）