龙岩市龙腾宏泰帝景项目定位报告
二〇一一年七月十日
审势 —— 发现问题
寻策 —— 项目定位
谋攻 — 项目建议
大势 / 战局 / 本体
上篇：审势 — 发现问题
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Part1片区描述
大势 —— 宏观市场分析
城市概况
现辖1区（新罗区），1县级市（漳平），5县（永定、上杭、连城、长汀、武平），市区人口约40万；
全省第四个财政收入突破百亿元的设区市。08年城镇居民人均可支配收入15689元，接近省会福州。城镇居民家庭恩格尔系数38.97%。（数据来源：龙岩政府网）
行政划分：
经济实力：
旅游（以红色及客家旅游为主）、矿产（紫金矿业）为支柱产业；
龙岩地处闽南沿海与珠三角和闽粤赣三省结合部，是闽粤赣交界地区重要中心城市，是海峡西岸延伸两翼、对接两洲的重要通道。，堪称“海西后花园”；
城市区位：
经济支柱：
城市格局
城市规划图
老城区为典型峡谷地貌山地城市，城中龙川溪将城区二分为四,形成“X”形，城市整体格局为南工、中商、北居格局。
当前龙岩市总体规划采取“一城二区八团”，市区发展方向为“南移西拓”。其中龙岩中心城市的布局结构为“一城加五组团”。随着中心城区向高坎方向的拓展，龙岩在原有空间结构基础上，将形成“一心一轴两环两翼”的结构。
城市规划：
城市格局：

　龙岩围绕建设闽粤赣边区域中心城市，大力推进“三大板块”建设：商务、物流（商贸）、人居（分小洋、莲东、江山、东山龙岩大道二期、龙腾6小板块），旨在引导中心城市建设从扩张性发展向集约性、板块性整合发展，逐步完善和优化城市的功能与布局。
城市建设：
城市交通
有城市中轴线南北贯通的龙岩大道、环线内主干道曹溪路-西安路和龙腾路等，以及环线外设置交通性干道辅环和放射线； 高速公路网将形成“两纵三横三连的格局、规模达到892KM.快速、便捷的高速公路。如预计2012年完工的双永高速公路，将在福建省山区市中率先实现县县通高速公路，实现闽西交通新跨越。
城市交通图
对内：
对外：
龙岩市高速公路网布局一览表
08-12年市住房建设供应计划（万㎡）
08-12年龙岩市住宅用地供应计划
〖 信息来源：龙岩年鉴 〗
〖 信息来源：龙岩年鉴 〗
1、据了解，2011年二季度至年底将有“万盛·凤凰城二期”、“清华御景”、“非凡SOHO”、“西湖人家”等13个项目陆续开盘，约可向市场提供5581套商品住房，对于近300万人口的城市，供求量严重倾斜失衡；
2、2011年龙岩住房建设供应计划仅为65万方， 住宅用地仅为278.55亩，此计划将继续推高房价上扬，供求关系将更趋于恶性化；
综合分析市场特性，我们得出结论：
龙岩不是品质推高房价，而是“物以稀为贵”的供求失衡导致，这是不成熟的市场！
行业概况
中央政策考量启示： ①政策风险继续加大，投资购房和房价过快增长是调控重点。 ②保增长和延续性目标又决定政策不会出现大幅度调整。
实践表明，平抑政策出台于房地产发展的上升期，而扶持政策多出台于房地产市场下跌周期与上升的起步期。由此也可说明当前房地产市场还处在一个上升周期中。
政策概况
2011年二季度后，龙岩中心城市的房价上涨势头将得到有效遏制，特别是“加强对土地增值税征管情况的监督和检查” “控制商品住房预售价格，对申报预售的商品房项目，定价明显超过周边房价水平的不予审批，并责令调价。超过控制目标的暂缓办理”；“超过控制目标的，暂时关闭其网上备案系统。所有在售项目公示后，如上调价格须向市房产部门提出申请，并按规定重新公示”等项措施的推出实施
2011-1
2011-7