西安万达商业广场项目
经 营 策 划 书
2007年3月
目 录
第一章 前言
第一节 项目规划简述………………………………………………………… 3
第二节 项目经济指标………………………………………………………… 5
第三节 项目经济效益………………………………………………………… 7
第四节 项目开发计划………………………………………………………… 8
第五节 项目背景资料………………………………………………………… 9
第二章 土地和项目解读
第一节 土地和项目环境调查………………………………………………… 10 第二节 土地和项目解读……………………………………………………… 19
第三章 产品与市场
第一节 市场研究……………………………………………………………… 21
第二节 产品定位……………………………………………………………… 30 第三节 营销策划……………………………………………………………… 41
第四节 卖场策划……………………………………………………………… 55
第四章 成本控制与规划设计
第一节 成本控制策划………………………………………………………… 58
第二节 规划设计优化………………………………………………………… 67
第五章 资金及税收筹划
第一节 现金流分析及融资计划……………………………………………… 90 第二节 税务分析及筹划……………………………………………………… 96
第六章 开发经营计划
第一节 项目总体开发经营思路………………………………………………101
第二节 项目开发计划…………………………………………………………104
第三节 物业管理………………………………………………………………145
第四节 投资收益分析…………………………………………………………155
第五节 风险与对策……………………………………………………………157
第一章 前言
第一节 项目规划简述
一、项目地理位置：项目地块位于雁塔北路，紧邻友谊东路。距西安市中央商业区钟楼商圈3.5公里，距大雁塔北广场1.5公里，碑林区管辖。项目四至：北临煤炭研究院；东依雁塔路；西接长胜街；南靠珠穆朗玛宾馆。

二、项目规划方案：效果图如下（最终以集团审批为准）。空间上项目由一条区内道路分隔成南北两部分，住宅部分全部插建在商业上部，共5栋，还建碑林区政府面积全部在南部。地下室局部两层。沿雁塔路的东向为主入口，还建部分退红线8米，自有部分退红线30米，形成广场。

三、建筑功能分布：
建筑功能
面 积(平方米)
位 置
说 明
自有商业
98236
群楼及地下室
自有
地下车位及设备用房
29646
地下室
自有
销售住宅（5栋）
172116
插建高层
销售
还建商业（含地下室）
43314
南侧裙楼及地下一层
销售
还建住宅
3550 1、2、3号楼
销售
物业用房（含配套用房）
1470 影院三层北侧
配套用房
合计
348332
停车位：按西安市规划要求，本项目停车位数量至少要保证2600个，目前规划地下停车位700个（含机械停车位），实际停车位数量地下为540个，地面100个，非常紧张，为保证住宅居民和商业停车需要，拟不对外出售，全部周转使用。
还建住宅：按合同约定，还建碑林区政府住宅面积为2万平方米，单价3250元，目前政府提出的还建住宅要求是3550平方米，但并没有书面文件。我们暂按3550平方米还建住宅测算，如果政府最后提出2万平方米住宅全部要，将减少收入1233.75万元。
3．还建商业按政府要求不安装空调和通风，价格按为1900元/平方米。
第二节 项目经济指标
西安万达购物广场规划经济技术指标
项目名称
项目明细
单位
数量
备注
一、规划用地
　
m2
48368
72.55
二、建占地面积
　
m2
33023
　
三、总建筑面积
　
m2
348332
　
1、商业总建筑面积
　
m2
172666
含地下车库及设备用房
2、住宅总建筑面积
　
m2
175666
　
四、地上总建筑面积
　
m2
2911