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2019（第十四届）城市发展与规划大会
城市老旧小区问题诊断与对策建议
中国城市规划设计研究院 李 迅 2019年08月28日 郑州
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目 录 1、城市老旧小区存在之问题 2、城市老旧小区改造之建议
城镇化发展中后期特点
● 一是城镇化速度从高速增长转向中高速增长； ● 二是城市发展将转向规模扩张和质量并重阶段； ● 三是各种城市病有可能集中爆发； ● 四是需要转变城市发展方式。
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“一个时期有一个时期的问题“
社会发展始终存在着矛盾和问题。发展既创造着我们需要的东西,也创造着我们不需要的东西。 习近平总书记就曾运用矛盾分析法指出:“一个时期有一个时期的问题,发展水平高的社会有发展水平高的问题,发展水平不高的社会有发展水平不高的问题。”
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与美丽中国不相适应城市品质不高——不够宜居
高容积率、高建筑密度、高人口密度
停车难
乡愁丧失，千村一面
买菜难
交通拥堵
开敞空间不足
洗车难
卫生就餐难
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就近蜗居
学生家长造成交通拥堵
学生集中放学时段带来交通压力
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与美丽中国不相适应城市品质不高——不够宜学
农村靠儿养老
城市一床难求
“广场舞”冲突
社会养老走高端路线
盲道被各种挤占
针对老年人的配套设施空间不足
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与美丽中国不相适应城市品质不高——不够宜养
什么是人民对美好生活的需求？——需求侧分析
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安全、健康、养老、医保、环保、乡愁 绿色、开放、共享、民主、法制、融合 公平、公正、公开、透明、法制、正义 协调、和谐、全面、高效、便捷、人本 共商、共建、共享、普惠、多样性、可选择 诗意栖居、人间天堂、自我实现、超越自我
老旧小区改造主要问题
1.社区治理方面：居民思想难统一 ●居民对住房改善的期许不一致 ●加装电梯往往遭到一层用户的反对 2.硬件更新方面：配套老旧存隐患 ●设施老旧，掉落玻璃、脱落雨水管道伤人现象时有发生 3.服务设施方面：用地紧张难增补 ●存在教育设施不足等问题，老旧小区由于历史欠账问题，新增设施面临用地及规划建设手续难办理
4.标准规范方面：相关规范不达标 ● 消防等不能满足现在标准规范的要求 5.资金筹措方面：主体单一难破题 ● 出资主体单一，绝大多数仍为政府投资改造 6.体制机制方面：审批繁琐难协同 ● 工程项目审批不适应，审批时序长，部门难协同
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现状问题分析——建筑单体方面 建筑结构：主要结构形式为砖混结构，抗震性和耐久性较差，住区内建筑主体结构基本完好，少量存在需要加固的情况。 建筑构件：住宅建筑年久失修，门窗、楼道如人口等公共部位脏乱破败。阳台大部分为敞开式阳台，后经住户自行封闭。 保温隔热：屋顶绝大多数为平屋顶，热损失大，渗漏严重。屋顶、墙面缺乏保温隔热层，防潮层等，保温隔热性差。因此采暖效果不好，九成以上是高能耗建筑，墙体“透”、窗户“漏”，冬天不保温、夏天不隔热。 建筑风貌：建筑形式单一，多为排排房形式。建筑色彩单一，色彩也较少有变化，可识别性差，部分建筑存在墙体墙皮脱落、破损情况。 配房建设： 除早期住区建设的地面储藏室外，违章建筑或构筑现象比较多，脏、乱、差现象存在。 入户管线：住区内的下水管道等市政管线破损情况严重，其管径、管材等均有不能适应现代化生活的需要。
某市老旧小区现状分析与评价
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现状问题分析——住区环境方面 服务配套设施：原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用地、老年人活动室、图书室等资源缺乏，外部公共交流活动空间少。 绿化环境：住区外部公共交流活动空间少。公共绿地及绿化面积少，绿化杂乱，花草树木破坏现象严重。 交通环境：少量住区内部路面存在破损现象；大多住区内缺少机动车停车场地，小区内部过度侵占道路停车，影响交通。 私搭乱建：违章建筑或构筑现象比较多，环境较为杂乱，住户自发的改造行为严重破坏建筑外观。 乱堆物料：多数物业管理不好小区存在此种现象，占用绿化、开敞空间。 环卫设施：一些80年代小区缺乏公共厕所，垃圾收集点样式不统一，且脏乱差现象严重。
某市老旧小区现状分析与评价
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