住房贷款利率再创新低
合理确定个人住房贷款首付比例和利率水平
多地银行可延期还贷
购房潮？
买房成本一再降低
供给冲击
保值资产→风险资产
需求收缩
预期转弱
房产面临价值重估
金融属性：投资、出租
门票属性：户籍、学位
居住属性：安居乐业
房子的价值由三大属性决定
房子居住属性强化
二十大报告： 坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
房子的居住属性强化，金融属性及门票属性弱化
房价涨跌看三个因素
长期：人口
中期：土地
短期：政策
住房租赁收益率过低，一线城市租金回报率严重低于正常的投资收益率水平，不足2%， 相当于这些城市出租住房需要42-68年才能回收购房成本，而合理的年限通常为15年。
2021年各地房屋租金收益率
思考：房地产税会来吗？
若未来房地产税落地 则房子持有成本可能会增加
可以适当减少持有房产的数量
腾笼换鸟，置换已有房产为优质资产
今年房产市场松绑，是出手的好时机 也可能是最后的机会
对房地产配置的建议
2021上海全球资产管理高峰论坛上，中国银行行长刘金表示：在中国现在的个人资产当中，只有20%左右的资产是金融资产。随着人均GDP超过1万美元，我们将迎来个人资产从实物资产向金融资产转变的高峰，这将是资产管理行业新的发展空间。
将实物资产转变成金融资产
实物房产VS金融房产
实物房VS金融房产
投资人：张女士 45岁 首付：20万元 分期：10年 房产总价：200万元 房产传承：法律保护、有效传承 投资特点： 终身产权不折旧 没有税费不担忧 稳涨不跌有保证 安全私密有保障
金融房产投保案例
例：80㎡小户型，每平2.5万，总房价200万 实体房投入： 契税：买入价格*1%，2万 印花税：买入价格*0.05%,1000元 个人所得税：卖出价格*1%，2万 住房维修基金：买入价格*2%,4万 5.装修费：6万（基础） 合计投入：214.1万 其他必要投入： 物业费、水电费、家具费... 不确定风险： 能否增值不确定、需要变现时多长时间出手不确定、断租风险不确定、70年产权风险、自然灾害 确定风险： 装修折旧、家具折旧、婚姻风险
实体房产
金融房产
例：45岁女性，年交20万，10年交 金融房产投入：分10年付款，每年20万 合计投入：200万（无其他费用） 确定保值、增值：保证房价只涨不跌 15年涨成3万/㎡，再过8年涨成4万/㎡， 再过7年涨成5万/㎡，30年时1套变2套； 40年时涨成7万/㎡，42年时1套变3套... 只涨不跌，收益都确定，写在合同里，受法律保护。 资金灵活周转：随时变现、还可保单贷款80% 房子面积不断扩容，金账户二次增值 有闲钱还能随时扩容，面积自定，每年涨幅保底2.5%，现行涨幅4.6% 身价高：第一笔20万投入，即换来133万起步高保障 无断租、政策、自然灾害、产权风险，无其他税费 不费任何精力打理，不用关心房价涨跌