合肥深港数字产业园项目决策定位
华厦伟业 上海金贝 2006.12.5
项目开发决策点
市场 客户 现金流和周期 项目利润 项目风险
市场情况
工业地产土地储备量巨大，到06年末，全市有近70平方公里的工业土地储备量 高新区域办公和厂房类产品存量50万，可销售面积20万平方米,销售率35%，供应大于需求 城市中心办公楼产品市场存量45万平方米左右，年消化量20万平方米左右，供应大于需求
高新区开发建设特征与其他工业园开发模式差别较大，除经开区有个别工业项目市场化销售外，其他区域没有此类产品。高新区的物业类型不适应传统工业要求，产业与其他园区没有互动的机会 市场总体情况厂房与市场对接程度极低，办公楼产品供大于求，不适合整体开发，开发进度需要根据资金和市场消化情况控制
类似工业项目汇总表
本项目的主力客户群体
高新区域的企业是本项目需要争取的主力客户群体，产品设计和销售推广 应当围绕客户需求展开。 按照使用意向分为租赁客户和购买类客户 按照地区划分为高新区域客户和城市中心版块客户 按照购买目的分为投资类和自用目的 按照使用面积分：150平方米以下区间、150-300平方米区间、300以上区间
客户分析
高新区购买办公楼的客户特征 目前的办公面积和物业条件难以满足现在客户需求，需要更换物业条件更好，办公空间更大的场地 已经经营三年以上的客户才具备条件购买本项目物业 企业规模迅速发展，需要从技术服务阶段向产品化阶段发展, (有人员扩张的因素和生产场地扩大的因素两方面) 现有办公条件不小于150平方米 (平均办公面积条件因素,现有办公场地扩张限制的因素 租金占成本比重逐年增加,超过10%的成本比重)
市中心办公楼版块客户
客户对产品有个性需求，本项目产品完全满足客户办公和辅助功能需求 办公场地本身条件以及商业配套设施完整,包括:交通、餐饮、会务等功能设施 客户呈现高端倾向，面积需求偏大,建筑和环境要求高，希望新物业形象上能够超越和替代原物业 城市中心板块办公客户现有面积200平方米以上，年办公租金超过10万，且在逐年增加。 办公企业的服务对象具有明确的指向性，该对象不是以地理上的半径距离划分；
投资类客户
以物业的投资回报率作为重要标准，关注租金和售 价的相互关系 属于中长期的投资行为，客户以租金收益和物业升值为盈利目的 对产品的品质、使用价值、市场前景非常关注
其他客户特征
计划进入高新区的企业，办公面积小，购买的产品既能够作为办公楼也可以解决辅助居住功能，此类客户多从投资客户手中租赁
客户不排斥购买办公楼，但是没有购买习惯，投资购买心理与生活习惯有很大关联度 客户购买各类型物业的心理暗示过程 住宅——住——出租(住或办公) 商铺——租——做生意 办公楼——租——？
大客户进入本项目的可能性较小
本报告所指大客户需求面积3000-5000平方米以上。此类型客户进入各开发区多数与管委会联系接洽，此类型客户大多选择自建、自用。（高新区土地储备量足够，达29平方公里） 理由一：大面积需求客户面积需求有一定弹性，往往需要一定数量的面积储备，自建可解决，购买则难以解决。 理由二：此类客户面积需求大，投资大，采用自建的方式节约成本 理由三：大面积客户购买办公楼或厂房，价格和付款方式相比较中小客户， 条件苛刻，商业价值较低