整体战略及定位
规划跟进
市场研究阶段
基础资料整理 区域宏观经济背景研究 临沂房地产市场调研 华仁、城建高层沟通 专业人士访谈 一线销售人员访谈 政府访谈
2010/12/22
2010/01/21
2010/11/22
开发主题整体规划布局建议 项目景观系统建议 项目住宅/配套配比建议 住宅户型结构与布局建议 项目开发分期建议 项目产品亮点建议 配套商业形态、体量 项目财务测算 项目开发策略 项目营销主题 项目价格策略 推广策略媒体选择与费用安排 销售团队建设与销售执行分期 首批入市产品详细营销设想
产品设计任务书草拟 规划方案评审参与 其他规划设计阶段配合
项目研究的工作阶段划分
报告内容
页码
思路导图
整体发展策略及定位
01
问题结构化分析 整体发展策略 分物业发展定位
定位思路
问题结构化分析
目标界定
本体回顾
整体发展策略
物业发展
营销执行
分物业发展定位
住宅
商业
竞争环境
需求特征
公寓
问题结构化分析模型
问题分析模型：界定项目发展目标，通过回顾项目本体条件及所处的区域及市场环境、目标客群特征推导出实现界定目标所面临的核心问题
根据合富辉煌对于国内高端住宅的研究分析，高端住宅的价值体系一般由以下几部分组成： 地段和产品是高端住宅的基础，其中地段更为重要； 好的地段和好的产品需要良好的品牌力和形象力去发挥； 然而，价格则是高端住宅的外在表现；
价格
附加价值
营销推广
地段
产品
高端价值体系
形象价值
由此，我们可以得出项目发展需解决的核心问题。
发展目标界定
财务目标基础上高尔夫产业互动、高城建端产品线形象强化、华仁企业品牌本土落地等多元开发目标基本界定地块高端发展物业路线
地块开发承载的财务目标外地产与高尔夫多元产业互动、城建旗下高端产品线项目互动，决定地块开发需在保证去化速度及快速回款的基础上具备高端项目形象； 土地获取成本较高，企业利润要求双重因素影响下决定项目高价水平，要求地块发展高端物业进行支撑。
本体条件回顾
附加价值：祊河河景资源提升居住价值但与沂河板块相比不具备比较优势、毗邻临沂大学提升地块人文居住氛围但对地块高端物业形象树立促进有限
祊河景观资源提升项目居住环境，但非项目独有优势且与南坊板块、沂河沿岸相比不具备比较优势； 临近临沂大学提升项目人文环境优势，但对项目高端形象树立影响有限。
本体条件回顾
附加价值：高尔夫球场配套为项目独有优势资源，但受群众基础小，认知度差，对地块高端物业价值体系树立促进有待进一步挖掘
华仁兴建标准规格高尔夫球场与地块整合开发，作为配套资源，高尔夫运动所营造的阶层标签感、健康运动的生活形态，有效丰富地块高端产品价值力。
本体条件回顾
形象价值：1,6容积率限制地块直接发展高尔夫主题高端物业，虽具备发展多种产品组合空间的可能性，但面临如何与地块高端物业发展目标相契合的问题
1.6容积率使地块具备开发多种产品类型组合可能性，但远超出直接发展低密度高尔夫主题物业可能性。 容积率做足条件下地块具备发展小高层、高层、别墅、花园洋房等多种产品类型混合物也的可能性，但与地块高端物业发展目标具有一定程度不符。