翰林地产蚌埠戴湖项目商业发展策略初步思考
一、背景分析
城市地位：全国重要的交通枢纽，水陆空交通发达，安徽省重要的综合性中心城市
全国重要的交通枢纽城市，安徽省重要工商业城市，皖北的商贸中心与加工制造业中心、邮电通讯指挥调度中心； 蚌埠是我省最早通铁路的城市、最早设市的城市，多年与合肥、芜湖并列为安徽三大综合性中心城市； 蚌埠港是千里淮河的第一大港，可四季通航千吨级货轮，通达江苏、上海、浙江、江西等省市
城市经济：近年蚌埠经济发展缓慢，经济发展速度处于全省中等偏下水平；经济发展潜力未得到充分挖掘，未来可提升空间较大
城市经济发展缓慢，远落后于皖南，但领先于皖北； 2010年人均GDP超过17621元，处于全省中等以下水平； 人均收入、消费、存款水平较低，对大宗商品的消费能力有限； 三产比例：第二、第三产业在与皖北城市对比中，所占比例中等，城市经济发展潜力未得到充分挖掘，未来可提升空间较大
蚌埠文化：兼容并蓄，具有悠久的历史文化与鲜明的地域文化；同时小市民文化及铁路文化氛围浓厚
城市文化: 历史悠久，中华之中原地区，古乃兵家必争之地； “蚌”即珍珠的意思，古乃“采珠之地”，知名“珠城”； 玉文化浓厚，中华第一美玉和氏璧产于蚌埠荆山”卞和洞“； 蚌埠市被誉为“中国花鼓灯第一村”； 市民文化： 超前的消费意识，坊间流传挣1000花2000之说； 蚌埠人有好吃好玩习惯，餐饮业发达，休闲娱乐生意火爆； 较差的投资偏好，小富即安意识； 铁路文化： 较强的开放意识；过客心态，媚外心态；人口流动性大
二、商业市场分析
商圈规划：蚌埠商业已初步形成市级、副市级以及片区级多层次商业发展格局，外拓趋势明显，未来商圈发展将向多中心的模式演变
根据“十二五”商务发展规划所知，蚌埠商圈规划为：“一主一副、两个特色和七个片区”。 一主：淮河路主城市级商业中心； 一副：新城文化广场城市副商业中心； 两个特色：淮上区及高铁新城两个特色商业中心； 七个片区：包括火车站、张公山、小蚌埠、宏业村、滨湖、大庆路、解放路和沿淮路七个片区；
“十二五”期间： 基本完成“一主一副、两个特色和七个片区”的主城区商业中心布局，促进四大商圈成为展示蚌埠城市形象的商业品牌、窗口和名片 ； 张公山片区重点完成合肥百大项目和长乐路商业步行街建设；火车站片区充分利用已成形商业，加快宏发商城、中心商场等地块改造；治淮路-解放路将重点建设大润发、宏业干鲜市场等大型项目；滨湖片区将以商业街、超市、商务宾馆、餐饮服务、休闲娱乐等为重点项目；小蚌埠、大庆路以及宏业村片区将重点建设百货店、大型超市及若干中型超市、专业店，其中宏业村片区还将重点发展快餐服务网点等社区服务商业
商圈演变：过度集中在市中心，单一的商业中心，缺乏均衡性；伴随城市版图扩展，多商业中心的商圈格局是市场大势
蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，皖北中心城市。 民国初期的1913年，津浦铁路全线通车蚌埠设站，并依托淮河天然黄金水道优势，蚌埠一跃成为水陆交通重要枢纽和皖北第一繁盛商埠。 蚌埠的商铺原先集中在二马路、华盛街一带，1955年淮河路兴建百货大楼后，商业网点随之以此为中心向东西两翼辐射发展，2002年国货路改为步行街，2003年港台街建成，以百货大楼为中心的多家主力百货店聚集的老商业中心商圈进一步扩大
始于1913
兴于1955
成熟于戴湖项目！
文化广场
商圈演变： 商圈发展方向：根据城市发展，呈现出“由北向南”的发展态势， 根据现有城市规划，这一趋势将进一步延续，本项目在处于发展方向之上； 商圈的演变是渐进的甚至是跳跃式的，目前传统的淮河路市级商业中心地位稳固并将继续保持优势，新城文化广场商圈的形成主要依靠的是城市化进程的利好因素，将形成未来蚌埠商业新的一极。。