报告提纲
2010年下半年市场预测
竞争市场分析
项目开盘定价
宏观市场分析
PART1 2010年市场预判
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
二手房交易营业税，抑制过度投资 打压
主要为执行05年政策，不再加强 趋于温和
下半年通过房贷新政，提高投资门槛 打压
政策从紧转松，减免商品房交易税扶持
持续放松信贷条件，降低利率 年末开始收紧，打击屯地及投机 扶持 打压
提高个人住房贷款门槛 继续尝试限制，但收效微弱
下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策 开始限制
2920 3310 1756
1680 2087
893
2643
2003-2009 上海商品住宅成交量走势 （单位:万平方米）
中国楼市一贯是“政策楼市” “市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，特征明显; 但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。
历年调控汇总
政策调控过往特征
本轮调控政策
此次新政比以往历次调控都来得坚决，保持楼市稳定成为此次调控的主要目标
控制不合理需求、平衡供求，使市场降温，成交量首先出现大幅下跌
调控手段1
投资客
第一套非普通住房首付提升至30%； 家庭二套房首付大幅提升至50%起，贷款利率1.1倍起； 三套及以上房产，全面停止发放贷款，使投资客不能利用银行杠杆炒作投机。
保护居民购置首套住房，着重打击一户多套的消费 以此彻底杜绝依靠抵押贷款炒房的现象
调控手段2
开发商
银监会银行业监管一部主任杨家才4月21日解读了最新出台的房贷新政。 银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则： 对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款； 对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款； 对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。 此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。
严把土地源头，从严查处囤地、炒地等行为
调控手段3
土地出让
国土部通报2010年全国住房用地供应计划
2004-2010 全国住房用地供应 （单位:公顷）
54650 76461
180000 注：2010年计划的18万公顷中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占总量的77%；其中，在这三类住房用地中的中小套型商品房，计划供地总量80431公顷，已经超过2009全年。
加大中低端住宅土地供应，平抑供求关系，控制房价过快上涨
政策周期预测
宏观调控持续至2010年底，2011年回暖
2003-2009 上海商品住宅成交量走势 （单位:万平方米，03、04为商品房）
市场爆发 政策力度不够
调控力度加大
市场趋火后再次限制
金融危机后扶持
开始大力调控打压 大幅提高土地供应
？
根据以往经验，政策密集调控后，往往会出现半年到一年左右的楼市低迷期 中国不断强大的内需及城市化发展将起到有力的支撑效果，2011年政策放松，市场回暖