商业地产为商业流通搭建一个实体平台
研讨目的:
建立对商业地产共同认知的平台
为什么需要建立有效的设计模式
1、商业地产概述——商业地产的分类
1、商业地产概述——商业地产的分类
1、商业地产概述——商业地产的分类
持有型物业明显增加 大项目呈现集中放量 商业与地产迈向深度合作 大中型城市开发布局多中心化 二、三线城市将成为投资新热点 外资进入方式趋于多样化 三、四线城市对住区配套商业的关注加大
1、商业地产概述——商业地产的发展趋势
2、商业地产的特质
长线盈利
融资风险
主题设定
专业服务
共同利益
3、商业地产的特征
地产的 形态特征
强地域性 （城市住宅为载体） 强基础性 （城市商业的基础 ） 强日常性 （经营内容日常化 ） 强集成性 （资源整合，一次性开发 ）
地产的 操作特征
操作主体 （商业地产开发商 ） 操作手段 （以市政规划为主 ） 操作模式 （开发经营高度统一 ） 服务业态 （链接式、业态全 ） 市场程度 （市场化程度较高 ）
地产的 运营特征
社区商业的成功启动依赖于成熟的住宅环境 聚人在先，消费与升值在后的循环经营开发 利用“商业锚”的预热作用进行开发的模式
地产的 多主体特征
开发主体 经营主体 管理主体 消费主体
地产的 复杂性特征
多元的产业链操作 繁杂的产业链运做 多变的运营与管理 利益的长短期博弈
地产的 创新性特征
内向型服务过渡为外向型服务 由依附型过渡为独立型商业形态 关注“主力店”与“品牌效应” 倡导业态业种细分与差异化经营 制造社区城市公共活动与生活方式中心 创造人性化、多元化、新奇化空间体验
只有经营的成功才是设计的成功
如何评价商业地产设计
成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？
招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？
面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？
100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？
美轮美奂的设计换不来旺盛的人气，什么原因？
4、不火的商业的背后
从来就不只是设计问题
商业地产设计
商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。
Q ONE
商业定位对建筑设计的影响
难题一
一个精准的商业定位，必然从一份实效的商业调研报告开始，商业调研报告的基本内容包括：宏观市场的研究、区域市场深化研究、经济数据调研、消费市场调研等。 在商业前期调研的这些诸多内容中，有四个关键项目必须明确：目标商户定位调研、投资小业主定位调研、零售市场供求状态调研、产品设计调研。这四项调研为一个精准的商业定位打下坚实的基础。
商业定位的五个方面:
1.目标市场 消费商圈
2.客户群体 消费群/投资群/商户群
3.经营模式 差异化（主题、方式、业态）
4.规模 消费能力/规划指标
5.形象 时尚坐标/地方文脉