万科设计管理－专业人员版 主要内容 一、投资分析阶段 二、设计前期阶段 三、实施方案阶段 四、施工图阶段 以产品目录改造业务流程 项目定位 产品设计 施工建造 产品创新 旧流程 产品 目录 新产品研发 成熟产品 产品升级 社区定位 选择产品 生产实施 产品创新 产品应用 新流程 目前状态 目标方式 多创新无积累 有创新多积累 实现产品目录的方式 〔产品〕 〔产品库〕 〔项目应用〕 第一阶段 第二阶段 成立机构 确定指标 现有产品整理 同行产品借鉴 产品库建立 标准化产品目录 成熟产品目录 成熟、标准化产品应用机制形成 产品体系建立 客户导向产品研发 产品 筛选 通用 部品 更多项目按照标准化指标执行 工厂化产品成熟 工厂化产品目录 工厂化产品项目 第三阶段 实现产品目录的方式 规划设计 产品实现流程概括图（一） 流程概括图1 产品实现流程概括图（二） 流程概括图2 产品实现流程概括图（三） 流程概括图3 投资分析阶段 什么是投资分析阶段？ 主要成果：《项目可行性研究报告》 主导部门： 项目发展部 工作目的：分析经营前景， 为决策提供依据 投资分析阶段－定义 项 目 发 展 部 成 本 部 营 销 部 设 计 部 工 程 部 设计部主要成果：《项目可行性研究报告》 规划设计部分 投资分析阶段－设计部的角色 《项目可研报告》－－ 规划设计部分 项目基础资料： 自然条件、社会条件、竞争楼盘信息 设计分析： 规划设计草案、经济技术指标分析、产品分析 控制性项目设计工作计划 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 基础资料的内容 宗地自然条件：位置、地形、气温、地质情况等 宗地社会条件：周边人文环境、交通、公共设施、当地法规、设计要点 竞争楼盘信息 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 基础资料分析的几个范例 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 宗地现状 上海宝山项目 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 区域交通分析图 上海宝山项目 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 开发顺序 结论：在宝山新城西区规 划开发的大环境下， 万科新城开发周期应为6年，开发顺序大致由北向南 万科新城用地 东块 （三期） 开发周 期三年 南块 （二期） 开发周 期三年 中心区 （一期） 开发周 期三年 上海宝山项目 规划开发顺序示意图 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 竞争楼盘信息的收集 案例：广州星河湾 与项目在地理位置、市场定位、产品类型等方面存在竞争的楼盘 责任部门： 设计部营销部共同确认 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 设计分析工作目的 经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）为： 营销部门初步市场定位提供依据 成本部门初步成本测算提供依据 其本质是为分析项目财务 前景提供技术支持 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 模拟案例 地块：220米X220米的正方基地 用地面积：4.84公顷 一梯两户单元1户型面积：120平米 三房两厅:10.5米（面宽）X11米（进深） 一梯两户单元2 户型面积：135平米 三房两厅: 11.3米（面宽）X12米（进深） 住宅层数为六层 层高为2.9米 间距系数1.5 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 蓝色单元120平米户型，红色单元135平米户型，总户数并不应户型大小而变化，两方案的总建筑面积相差12%! 总建筑面积: 7.8万平米 容积率:1.6 总户数:576 总建筑面积: 6.9万平米 容积率:1.43 总户数:576 设计草案 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 假设的问题: 如营销建议以120平米为主力, 设计结论135平米户型效率高出12% 问题如何解决 营销,成本和设计之间的草案需要互相沟通, 最终形成现实一致的可研报告 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 容积率分析表 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划 此阶段设计工作的特点 · 以项目发展部门为主导，设计部是协作部门 · 和相关部门动态合作，工作成果互为条件 ·设计分析支持的两个方向是市场和成本 · 规划设计草案的分析 必须与市场部门的产 品建议书、成本部的 测算书一致 投资分析阶段－设计部的工作成果 项目基础资料 设计分析 控制性计划