万科金色家园三期车位营销方案
—2011年2月18日—
目录
Part 1 金色车位现状
Part 2 车位客户分析
Part 3 车位销售策略
Part 4 车位推广策略与包装建议
Part 1 金色车位现状
金色家园现总库存车位：共计281个； 其中三期未推车位：共计138个。
金色家园车位库存表
Part 1 金色车位现状
金色三期车位规划图
红线区域为子母车位； 紫色区域为普通车位。
Part 1 金色车位现状
金色三期车位规划图
红线区域为子母车位； 紫色区域为普通车位。
Part 1 金色车位现状
金色三期车位现状实景图
2、“子母车位”新品的加入，以此为话题和契机入市，可以提高业主的接受程度和兴趣；
1、三期每个车位的尺度，相对于一、二期而言较宽敞，有利于业主停车时的便利性；
优势
Part 1 金色车位现状
金色三期车位优劣势
3、三期的成功交付和业主入住，社区文化得到完善，使得销售车位的氛围逐渐形成；
4、项目的地段、私家车日益普及和供应越来越紧俏，在一定程度上刺激着业主的购买欲望。
Part 1 金色车位现状
金色三期车位优劣势
3、停车场内部分指示牌的高度有限，同时部分管道也会影响到业主的正常停车；
2、负二层入口处部分区域高度不够，虽然已做隔离处置，但还是对车辆的高度有所限制；
4、一、二期车位的空置率较高，库存较大，在一定程度上会影响打算购买三期车位业主的积极性；
5、在入住率不高和部分业主的传统停车思想仍未改变的前提条件下，不利于三期库存车位的快速去化。
劣势
1、出入口坡度较大、且转弯处较急，对业主的开车技巧有所挑战；
Part 1 金色车位现状
50% 销售目标
三期车位的销售难点
1、二期车位空置率高，影响业主购买积极性；
2、三期产品结构决定客户群体整体经济实力略逊；
3、销售二期车位时已对三期客户进行过摸底，消化了少量客户，且三期业主对当时二期销售价格了如指掌，增加了再沟通的难度；
4、周边竞品车位供应量大，价格均较低；
5、周边及项目二期车位租金水平不高，入住率较低。
Part 1 金色车位现状
寻找突破口
金色家园，位于汉口中心城区成熟地段，距江汉路、武广商圈不到1公里。 金色家园二、三期周边的地面时不时会有车子停泊。 金色家园三期的车户比为1：0.29，如此小的比例，在私家车逐渐普及的当今社会，车位会不会是稀缺中的稀缺资源？ 金色家园规划的三期车位尺寸一般都较大，且有部分车位虽不是子母车位，却胜似子母车位。
Part 1 金色车位现状
挖掘突破口
对以上四点，我们仔细分析和探讨，可以使用以下手段： “釜底抽薪”+“恐吓”+“利诱”+控制
Part 1 金色车位现状
“釜底抽薪”
与金色家园物业协商，在三期车位销售阶段，物业将针对停在地面上的车辆，全部要求其停到地下停车场的空车位内，给业主造成一种车位入住率很高的假象。
停车请往这边走！
Part 1 金色车位现状
“恐吓”
2009年武汉的私家车已达40.2万辆，一年激增30.5%，平均每天就有257辆私家车上牌。按照国际通行的1∶1.2的泊位供需比例，仅私家车就需停车位48万个。而2009年仅22.9万个，缺口高达50%，近半数的私家车只能“违停”。