武汉万科金色家园2008年营销推广方案 我们面临的问题和挑战 伟业解决问题的思路 08年万科金色家园二期营销推广方案 目 录： 我们面临的问题和挑战 如何完成08年10万㎡的去化量？ 如何实现08年15个亿的销售额？ 如何在完成去化量，实现销售额的基础上，树立金色品牌形象？ 伟业解决问题的思路 2008年武汉万科金色家园（二期）营销推广提报 宏观市场 中观市场 微观市场 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 经济环境分析 政策环境分析 城市建设分析 武汉市整体市场宏观解读之经济环境 国民生产总值 2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007年全市GDP增长幅度将在15%左右。 固定生产投资 1－9月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。 人均可支配收入 1－9月人均可支配收入10952.13元，同比增长16.3%，剔除物价指数实际增长12.2%；人均消费支出8016.72元，同比增长16.7%。 武汉城市圈“试验区”的获批对武汉市得经济增长又打了一剂强心针；经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加；人均年可支配收入大幅增长，房地产消费力持续增强。 武汉市整体市场宏观解读之政策环境 9月，房贷新政出台， 10月，国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款”。率上调至14。5% 5次加息 10次上调准备金率，存款类金融机构人民币存款类准备金 国务院64号文规范地产开发，将限高档房建设。 12月第二套住房执行标准的出台，银行认定第二套住房以“户”为单位。 进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。9－10月份是楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降低销售风险，建议打“突击”战。 武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析 武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会 （简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。 10年内，武汉地铁全部建成，比原计划提前3年。 “试验区”获批后，“1+8”城市圈的交通设施也将一体化，武汉与8个城市之 间的距离也都将在1个小时车程左右。 城市建设的不断发展为武汉房地产高端物业创造了新的机遇，客群得到补充和放大。同时结合城市建设，B8地块在推广的过程中，轨道交通弊端会减小。 武汉市整体市场中观解读 区域市场整体销售情况分析 汉口区域市场销售情况分析 中观解读之区域市场整体销售情况分析 07年主城区商品住宅销售走势：(单位：”套数“套 ， “均价“元/平方米) 截至07年11月份，虽然武汉区域市场每月销售套数受国家宏观调控的影响参差不齐，但销售均价呈现持续上扬趋势。 新华西板块 沿江景观线 建设大道沿线 解放大道沿线 汉 口 时代广场 永清片 解放公园片 瑞安新天地 新华西美林公馆 三金鑫城国际 融科天城 晋合世家 本 案 融侨锦城 汉口区域楼盘图示： 中观解读之汉口区域市场销售情况分析 ——截至07年11月 武汉市整体市场微观解读 地块解析 市场切入点 微观解读之地块解析 金地江岸区义和巷地块： 总建筑面积：71011㎡ 容积率：4.8以内 楼面地价：6789元/ ㎡ 户型比例套型建筑面积90平方米以下户型住宅建筑面积占住宅建筑面积比例不低于52%。 “金地”再次将汉口中心城区的楼价点沸，随着明年“义和巷”地块 的启动，周边楼盘项目不可避免的要受到影响。 微观解读之市场切入点 汉 口 区 域 在 售 楼 盘 摘 选 和武汉市其它区域楼盘情况相似，汉口区域市场90㎡左右户型成交量最大，90㎡以下户型去化速度较快，汉口区域90 ㎡以下户型成交均价集中在9000－11000元/㎡。 市场解读： 随着武汉市国民经济持续走高，城市建设稳步发展，武汉楼市进入理性消费阶段，房地产市场刚性需求强劲， 汉口中心城区扼守“地段” 、“商圈”、“交通便利”三大要素，成为武汉楼市销量及成交均价的“双料冠军”，同时该区域楼面地价以接近7000元/㎡ 。该区域90㎡以下户型以自住与投资兼得受到市场的追捧，价格主要集中在9000－10000元/㎡. 任 务 分 解 关于10万㎡的分解 关于15个亿的分解 任务分解之关于10万㎡的分解 （一期住宅） 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 1809 （二期住宅） （一期商业） （二期商业） 2000 4000 4500 517 500 500 500 500 500 20000 10000 10000 20000 16562 8000 3000 1883 1500 1000 3000 3400 春节 ＋1000 ＋500 500