证券研究报告 铁路公路 2024年02月28日 深圳国际(0152.HK)深度报告： 低估值高股息深圳国企，华南物流园进入业绩兑现期 评级：买入(上调) 李跃森(证券分析师) S0350521080010 liys05@ghzq 祝玉波(证券分析师) S0350523120005 zhouyb01@ghzq 最近一年走势 市场数据 2024/02/28 6.42 当前价格（港元） 52周价格区间（港元） 总市值（百万港元） 流通市值（百万港元） 总股本（万股） 深圳国际 恒生指数 14% 4% 4.37-7.80 15,364.02 15,364.02 239,314.89 239,314.89 22.79 -5% -14% -24% -33% 流通股本（万股） 日均成交额（百万港元） 近一月换手（%） 3.03 2023/02/28 2023/05/28 2023/08/28 2023/11/28 2024/02/28 相对恒生指数表现 表现 1M 3M 12M 深圳国际 恒生指数 -3.9% 3.7% 8.8% -4.7% -2.5% -16.4% 请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明 2 预测指标 2022A 15529 -16 2023E 21064 36 2024E 16915 -20 2025E 17553 4 主营收入（百万港元） 增长率(%) 归母净利润 增长率(%) 1254 -65 1901 52 3801 100 3887 2 摊薄每股收益（港元） ROE(%) 0.52 4 0.79 6 1.59 11 1.62 11 PE 14.59 0.59 1.18 10.15 8.08 0.48 0.73 5.48 4.04 0.45 0.91 4.41 3.95 0.43 0.88 3.79 PB PS EV/EBITDA 资料来源：Wind资讯、国海证券研究所 请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明 3 核心提要 1、直属深圳市国资委，坐拥湾区优质资产。深圳国际是直属深圳国资委的交运资产管理平台，坐拥湾区优质资产，旗下资产包括深圳市龙华区 50万平方米待开发住宅面积+52%深高速股权+49%深圳航空股权+1055万平方米规划物流园面积。公司物流主业稳步成长，高速港口资产贡献 稳定利润增长，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。 2、物流主业稳步成长，华南物流园有望贡献超百亿净利。作为中国第八大物流地产商，截至2023H1，公司物流园规划土地面积超过1,000万平 方米，当中已获取经营权的土地面积约853万平方米，运营面积约453万平方米。与此同时，公司以“投建管转”和“投建融管”的创新型商业模 式充分挖掘物流园土地价值，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。①投建管转方面， “梅林关”、“前海”、“华南物流园”等地产项目 逐年兑现。根据我们测算，截至2022年底，前海项目合计共带来归母净利润106.81亿港元，其中土地增值收益为公司带来归母净利润70.36亿港 元。在前海项目地产开发进入尾声之际，2023年10月底，公司旗下华南物流园土地整备正式落地，公司共获得10.58亿元的拆迁补偿费+10.87万 平方米留用土地，其中规划可出售商品住房50.83万平方米。根据我们测算，该项目有望为公司创造税后收益157.71亿人民币。 ②投建融管方面， 截至2023H1，深圳国际已有3个项目完成REITs出表工作，其中南昌综合物流港确认归母净利润1.75亿港元；杭州项目二期和合肥肥东项目合计 贡献归母净利润6.57亿港元。同时，杭州项目一期及贵州项目的公募REITs发行工作也已取得阶段性进展。 3、高速港口构筑利润基础，深航影响短期不再计入。深高速为公司的盈