远洋2010年营销策略及执行计划 天启&开启 [一]再谈远洋和平府的使命-从远洋地产在沈阳的发展 远洋地产在沈阳面临的竞争分析： [万科]时间品牌，客户导向的市场全覆盖策略 =〉营销最轻松，份额最大的公司 [金地]区域品牌，垄断屯地，区域经营策略 =〉最快赚钱的公司 [中海]项目品牌，单项目多产品开发策略 =〉 <=营销被动 09年下半年连续在沈阳拿地，开始品牌攻略 远洋天地2009年利润率表 万科新里程 占地面积：5万㎡ 建筑面积：12万㎡ 物业类型：高层 万科金域蓝湾 占地面积：22.6万㎡ 建筑面积：56.6万平 物业类型：小高层、高层 万科城 占地面积：36万㎡ 建筑面积：100万㎡ 物业类型：洋房、小高层、高层 万科新榆公馆 占地面积：10万㎡ 建筑面积：15万㎡ 建筑类型：洋房、小高层 万科魅力之城 占地面积：16万㎡ 建筑面积：30万㎡ 物业类型：洋房、小高层、高层 万科四季花城 占地面积：20万㎡ 建筑面积：30万㎡ 物业类型：洋房、小高层 万科兰桥圣菲 占地面积：6万㎡ 建筑面积：1.5万㎡ 物业类型：独栋、联排 金地长青湾 占地面积：22万㎡ 建筑面积：40万㎡ 物业类型：别墅、高层 金地滨河国际 占地面积：76万㎡ 建筑面积：150万㎡ 物业类型：高层 金地国际花园 占地面积：11万㎡ 建筑面积：22万㎡ 物业类型：洋房、小高、高层 万科/金地/中海沈阳屯地表 中海塔湾街东地块 占地面积：71.6万㎡ 建筑面积：:2,14.8万㎡ 土地属性：住宅 拿地时间：09-11-13 中海荷兰村1号地块 占地面积：51.87万㎡ 建筑面积：114。114万㎡ 土地属性：住宅 拿地时间：09-10--30 中海荷兰村2号地块 占地面积：75.55万㎡ 建筑面积：:166.21万㎡ 土地属性：住宅 拿地时间：09-10--30 中海国际社区 占地面积：47万㎡ 建筑面积：:150万㎡ 物业类型：高层 中海龙湾 占地面积： 4.5万㎡ 建筑面积： 7.47万㎡ 物业类型： 别墅 在目前远洋实质为单盘操作的情况下，如何解决两个核心问题 品牌策略 点式突破，攫取沈阳具有深度利润的细分目标市场 使命一：完成远洋长白岛地块的土地价值重新定义=>实现后期开发的土地增值 使命二：完成远洋品牌在沈阳的形象提升=>实现多盘联动、品牌落地的客户基础 2010年目标 [定量]实现高溢价与高周转、低层类产品要有运作“局部破万”的雄心 [定性]汇聚中高端客户，启动高端配套，形成信心示范 完成远洋长白岛地块的土地价值重新定义=>实现后期开发的土地溢价 使命一 财富已经完成原始积累，消费取决于大势与产品 持续客源量取决于政府公建力度与商业的辐射力 [3号地营运目标] 攫取沈阳中高端市场的好感与忠诚 ，形成可延展的子品牌线 [驱动因素一]拆迁 + 商业带动的城市化 规模基础区 量增价平市场表现 [驱动因素二]工业升级/资源发现带动的阶层化 深度利润区 豪宅不豪市场表现 完成远洋品牌在沈阳形象提升=>实现多盘联动、品牌落地的客户基础 使命二 [二]再看使命实现的环境-从政策及市场两个关键变化 新一轮的政策调整带来市场大势的不确定性 关键变化一： 宏观市场：结构性政策调控时代的到来 增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求； 终止二手房营业税的优惠政策； 遏制房价过快上涨的势头，抑制投资、投机性购房； 首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%； 政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长、不排除2010年年中政策出现转向的可能性 本地市场：基本需求有保障、供应节点性激增 需求基本面有所保证，受市场波动影响相对较小； 2010年沈阳商品房供应将面临阶段性增长,将在二季度末-三季度集中爆发； 沈阳房地产市场良性健康发展，地方政策打压房价可能性较小； 一般沈阳受政策影响表现会晚于一线城市3-4月，应密切关注明年1、2季度一线城市房地产市场动态数据； 购房者信心普遍不高,其中最高的沈阳123.2分； [营销提示] 营销关键在于能否跑赢大势=>上半年为营销重点 抢占·抢购成为市场趋势 数据来源：沈阳市房产局备案数据 09 07 08 自救阶段 政策显性撑点加力 新一轮政策影响显现=>供应量与需求量年底爆发 [整体表现] 市场表现 普通产品线 别墅产品线 数据来源：沈阳市房产局11月份备案数据 传统淡季双产品线均进入高峰期，政策收弱预期与通胀临近预期造成全民反季冲锋。 [竞争表现] 抢占·抢购成为市场趋势 市场表现 Ⅲ标段 Ⅱ标段 Ⅰ标段 7# 11# 18# 22# 24# 5# 6# 10# 19# 12# 20# 二 环 路 中户15000㎡ 大户60000㎡ 中大户60000㎡ 新世界花园=> 12月加开6栋高层，实现200%认购，价格上涨10%； <=万科城 5-1#1月中旬样板开放，开始认购，预计春节前开盘 汇景新世界 产品破局同质具有时限性-面临新一轮的高端同质竞争 关键变化二： [待售产品户型分析-一标段] [待售产品户型分析-二标段] [待售产品户型分析-三标段] 万科城 150㎡U5户型 100/130㎡户型 临河200 ㎡户型 [五期待售精装产品户型] 格林生活坊 [三期产品存量户型-小户型]