敬呈：华侨城（集团） 深圳世联地产顾问股份有限公司 2011年3月 巅峰涅槃！ 纯水岸九期营销策划报告 1 ：华侨城25年，波托菲诺10年品牌积淀 ：城市绝版地段，区域价值突出 ：华侨城6平方公里完美配套，国内最优质生活平台 ：景观卓越，山、湖、林、海为一体的全方位视觉盛宴 ：非拼合纯大户人文社区，极致稀缺纯粹 “华侨城——优质生活创想家”品牌效应，波托菲诺成熟品牌 位于波托菲诺核心区位，构建于深圳华侨城6平方公里人文生态社区之上 艺术、文化、酒店、教育、商业、休闲、运动全功能一体化优质配 套 7万平米燕栖湖、高尔夫、燕晗山、欢乐谷、红树林无敌海景多重景观一览无遗 总建面5.46万，205席稀缺席位， 220-300平米非拼合纯大户型人文社区 品牌|地段|配套|景观|产品 ，天生贵胄，我们是深圳顶级豪宅的领导者！ 基于前期沟通，项目营销目标：① 承担年度重点回款任务，实现高价高速 ② 充分挖掘营销价值，实现品牌巩固与升级 2011年5月 6月 2011年7月项目开盘 2-3个月销售5.46万平，205套对于我们到底是不是问题？ 7月 8月 9月 205套，实现全盘销售 01 壹○目标下的背景 2011年，市场调控政策影响：“国八条”瞬间而至，为2011年楼市定调，调控依然是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。 5 【国八条要点】 1、合理确定本地区房价控制目标 2、加大保障性安居工程建设力度 3、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税 4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 5、落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 的70%的要求 6、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8、坚持和强化舆论引导 “国八条”解读 新“国八条”是前期调控政策的延续，但力度空前； 新政对税收、房贷及限购等条款的细化将直接影响客户置业成本及资格，深刻影响市场预期。 2011年，市场调控政策影响：限购令全国蔓延愈演愈烈，从限购到停购，政府进一步强化调控力度抑制需求。 截至3月1日，哈尔滨、太原、石家庄、沈阳等全国23个城市相继出台第二轮限购令，此外，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，将逐渐向未出台限购的大中型城市以及交易活跃的三线城市扩展，限购向全国范围内蔓延的势头已经不可阻挡，而且在执行力度上会更加严厉，限购成为全国之势已成必然。 2011年，市场调控政策影响：目前通胀形式严峻，负利率的底部会继续深入，加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会影响成交量走低。 与前两次加息不同点： 活期存款利率首次加息； 存款利率的加息幅度较上次有所扩大，而贷款利的加息幅度较上次有所缩小。 加息的时点选择特别： 选在节后开工第一天，说明政府收缩流动的态度和行动之坚决，不给市场以任何揣测的机会； 央行缓解实际负利率的政策目标更加明确，意味着未来还会继续加息。 2011年，市场调控政策影响：保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。 数据来源《世联研究报告》 保障房加快建设，对普通商品房市场需求形成分流。“新国十条”条款明确了2010年保障性安居工程建设共580万套，截止年末全国各类保障房共开工590万套，基本建成370万套，超过预期目标。到2011年全国保障房的建设目标上升到1000万套，这意味着未来将有1590万套保障房进入市场。假设每套保障房的面积为60平米，那么在未来1-2年内将会有9.54亿平米的保障房进入市场。而2010年全国商品住宅销售面积仅为9.3亿平米，这对于普通商品住宅市场绝对是一个不小的冲击，必将分流一部分购房需求。 2011年，市场调控政策影响：在限购、限贷、保障房三驾马车的引导下，政府进一步调控未来的政策储备基本定型。 项目必须直面不容乐观的市场形势，产品先天条件在逆市下具备优势！ 紫园 联泰红树湾 三湘海尚 海怡湾畔 将售 在售 联泰梅沙湾 皇庭玺 爱琴湾 懿得轩 凯旋湾 天麓(3区) 曦城四期 尖岗山 金地观澜 观澜湖 招商观澜 中央原著 熙龙伴山 润恒御园 万科溪之谷 万科棠樾 兰溪谷 泛海拉菲 澳城二期 名居项目 香格名苑 淘金山二期 弘德天下 岸芷汀兰 宝能太古城 君汇新天 兰亭国际 四季山水二期 天御山 深圳豪宅市场新增供应逐年递减，前后海供应相对集中，关内供应豪宅进一步稀缺化。 ①高层竞争分析 ①高层竞争分析——存量 未来市场200平米以上存量主要集中在南山，本项目270平米占70％以上，差异化明显，市场存量竞争影响不大。 ①高层竞争分析——2011年供应 2011年关内豪宅供应稀缺，多集中在180平米以内产品为主，200平米以上平面产品市场供应断档。 ①高层竞争分析——二手房 近期波托菲诺二手房220-300平米单位成交主要集中在天鹅堡，对本项目而言具有一定的价格优势，但整体放盘量较少，威胁不大。 别墅竞争分析——存量 目前在售别墅多以郊区别墅为主（资源型+城市型），关内核心区域城市别墅极度稀缺。 别墅竞争分析——新增供应 未来新增供应城市型别墅依然稀缺，多集中在东部的度假产品，与本项目差异化明显，无直接竞争影响。