行 业 研 究 证券研究报告 行业 深圳园区研究专题报告：深圳科技园区快速发展， 园区物管可拓展空间大 推荐 ( 维持） 行 业 投 资 策 略 报 告 2020年 09月 13日 重点公司 投资要点 深圳产业园区规模大，园区物业可拓展空间大。深圳市目前拥有超过 7200个 重点公司 金科股份 中南建设 金地集团 万科A 2020E 2021E 评级 买入 产业园区，并且 2020年规划 122个新增重大园区项目。大体量及政策利好赋 1.32 1.87 2.45 3.80 2.68 0.05 0.58 1.08 1.58 2.41 2.87 4.31 3.13 0.07 0.76 1.34 予深圳园区物业广阔的发展空间。 审慎增持 买入 深圳产业园区主要布局在中西部，产业聚集提升服务品质。目前深圳市产业园 区主要布局在宝安/龙岗/龙华/南山四区，其中南山区科技园区聚集程度最高， 平均园区面积 2.66万平米，有助于园区物业的规模化发展，提升服务品质。 光明区和盐田区产业园区数目较少，产业聚集程度也较低。 买入 保利地产 世联行 买入 买入 招商积余 南都物业 审慎增持 审慎增持 深圳核心区园区物管费在 10元以上，科技园区物管费显著高于工业园区。深 圳园区物管费普遍较高，如南山区科技园物管费较高，绝大多数在 10元/平/ 月以上，远高于全国产业园区平均物管费 3.31元/平/月；龙岗区、光明区和宝 安区等非核心地段物管费稍低，但整体水平仍显著高于全国。且科技园区的物 业费显著高于工业园区，科技园物管费最高可达近 20元/平/月，而工业园区物 管费仅 1-3元/平/月。 相关报告 《深圳特区 40周年房地产系列 报告一：深圳主要房企介绍》 2020-08-03 双区建设推动产业园区转型升级，园区物业盈利空间有望持续提升。粤港澳大 湾区和中国特色社会主义先行示范区建设有助于推动深圳产业园区转型升级， 一方面由粗放型、高污染的传统工业园转向研发创新的科技园，物管费提升； 另一方面产城融合背景下，园区物管范围扩大，企业沿产业链提供多元增值服 务，盈利空间有望持续提升。 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq S0190514110001 郭毅 guoyiyjs@xyzq S0190518010003 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq S0190519080008 靳璐瑜 jinluyu@xyzq S0190520080003 风险提示：深圳产业园区转型升级缓慢，物管公司拓展不及预期 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业投资策略报告 目录 1、 1、深圳产业园区规模庞大，主要布局中西部............- 3 - 2、深圳产业园区物管费高，园区转型升级后仍有上涨空间........-6 - 2.1、深圳园区物管发展空间广阔，多家深圳企业上榜园区运营 50强...- 6 - 2.2、深圳园区物管费普遍较高，科技园物管费高于工业园.......- 7 - 2.3、深圳园区物管企业盈利水平优秀，毛利净利处于行业较高水平.....- 9 - 2.4、双区建设推动产业园区转型升级，园区物业盈利空间持续提升.....- 9 - 图表 1、深圳2020年重大项目计划中有 122个产业园区、研发中心项目.....- 3 - 图表 2、深圳市产业园区主要布局在中西部 .......- 4 - 图表 3、产业园区类型划分（按主要建筑的类型和功能分）........- 4 - 图表 4、深圳市各区典型产业园区分布图-南山区科技园区产业聚集程度最高- 5 - 图表 5、500强物管企业中有 64家落户深圳，高于北京、上海...- 6 - 图表 6、多家深圳企业荣膺 2020年度中国产业园区运营商 50强.......- 6 - 图表 7、2019年五百强企业园区物业费 3.31元/平/月 .....- 7 - 图表 8、深圳各区典型园区物管费普遍较高 ...........