2010年是大运河孔雀城比较波折的一年。2011年整盘操作中， 承载了更多的压力和任务，要实现12.5亿回款任务，我们必须突破、创新，求落地抓执行，并携同品牌共赢。这也是我们本次汇报要表达的核心思路。 2010年整体销售情况 1-10月的销售走势可以看出，本项目的整体成交走势呈现平稳态势。虽然年度市场波动较大，以及前期的可售房源较少，但是本项目通过不断的寻求解决方案，充分保证了年度的平稳成交。 2010年大运河孔雀城销售平稳，但量低势缓。 2010年总体签约情况 截止2010年11月9日，累计签约套数为327套，签约面积85181.24平米，签约金额5.9亿元，完成了可售房源的70%，目前销售体正在进行年度销售冲刺。 品牌联动 销售推进 推广活动 推广主题 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 月度 2010 运河畔价值洼地 4A景区台地联排 8.8四盘同开 小小夏令营系列活动 区域首席宅邸 国际巨星风范 中美高尔夫嘉年华 星耀孔雀城“齐聚大运河” 月满大运河 点亮亲情中秋 第二届风尚领域魅力盛典 9.23开放3.2期西区房源56套 10.1开放3.2期东区房源56套 广告投放 报广8月一版 全年短信一直有，网络持续有 4.17认筹 8.8叠拼认购并放北区剩余房源 6.16开盘3.1期南区41套联排 消化二期房源 4.17四盘同开 蓄客 植树节活动 南加州醇熟小镇 踏青孔雀城 报广10月五版、杂志二版 报广9月三版 有少量硬广投放 国际公民 五星配套 2010年度营销整体梳理 四庭院台地臻品，仅48席 那么，2011年我们主要面临哪些营销课题？ 核心问题 NO.1—— 2011年我们将面临什么样的市场环境与机会？ NO.3—— 大运河孔雀城的项目个性如何塑造？ NO.2—— 大运河孔雀城明年的竞争环境如何？竞品情况？ NO.5—— 孔雀城品牌如何更进一步的升级发展？ NO.4—— 2011年如何完成目标、实现回款？ 汇报框架 （一）：营销环境研判 （二）：解析定位 （三）：2011年营销策略 （四）：孔雀城品牌营销思考 （五）：销售管理提升思考 （一）：营销环境研判 ■宏观市场认知 ■区域发展机会 ■竞品分析 ■孔雀系分析 ■客户分析 ■宏观环境综合分析 宏观环境认知 宏观经济分析 人民币贷款前三季度增加6.30万亿元，9月份增加5955亿元 前三季度人民币贷款增加6.30万亿元，同比少增2.36万亿元。分部门看：住户贷款增加2.36万亿元，其中,短期贷款增加7667亿元，中长期贷款增加1.60万亿元；非金融企业及其他部门贷款增加3.94万亿元，其中，短期贷款增加1.01万亿元，中长期贷款增加3.63万亿元，票据融资减少8098亿元。 前三季度我国G D P同比增长10.6% 央行时隔三年首度加息，重祭加息利器 央行10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25％，一年期存款利率由现行的2.25%提高到2.5%；一年期贷款利率由现行的5.31%提高到5.56% 年度经济向好，银行加息抑贷 国家统计局发布的数据显示，初步测算，前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。 从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。但是，最终房地产市场的发展状况还要取决于政策的落实力度，如果此次调控政策仍然不能达到维稳目标，新一轮调控政策，如房地产税等将会不期而至。 关于对房地产市场影响较大的加息问题，则取决于宏观经济发展状况，特别是通货膨胀情况。 本次调控特点：调控维稳、决心大、延续期长、将持续下去 调控政策分析 国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延。 房地产调控“国十一条”、“新国十条”、“新五措施”相继出台以及管控地方政府债务风险等措施,表明宏观政策逐渐收紧。 业内人士认为在政策面没有任何放松情况下，市场小幅成交回暖现象说明市场自身力量并非完全受限于政策效力的束缚，政府初期调控目标并未完全达到。 市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控依然是“促供给、抑需求”。 北京市场预测 四季度将进入价格松动期 受宏观调控的影响，2010年成交量大幅下降，业内人士分析认为，2010年前三季度，大型房企中相当部分企业销售面积同比出现不同程度下滑，其业绩完成得益于价格的上涨，年度目标完成存在压力，随着三季度二手房成交价量下滑，四季度将进入价格松动期。 从许多方面来看, 2010年可能是本轮调控周期的一个低点,房地产市场的困境在2010年年底将集中体现。预计成交量不足状态将持续影响2011年年初的住宅市场。初步预判，2011年市场会呈现从“观望、回暖、企稳”的过程。 北京别墅市场 2010年3-9月份，北京别墅市场总成交1689套，其中，经济型别墅总成交769套，占总成交的45.53%，成为北京别墅成交主力。数据显示，北京经济型别墅在3-9月份总成交面积达196873.44㎡，占总成交面积的32.31%，成交均价为469万元/套。 数据来源：北京房地产交易网 经济型别墅成交高峰期为3、4和8月份，在2010年首次房贷新政出台的影响下，5月份经济型别墅成交急挫，6月份跌至谷底，随着购房者对新政观望态度的调整，部分购房者开始入市，7月份成交现小幅回升，8月成交更出现今年以来的第二次高峰，而9月份，局面又开始逆转，经济型别墅成交出现较大幅度回落。9月底，“二次调控”的出台影响了成交量的进一步下行。 北京别墅市场，经济型别墅是成交主力，政策抑制持续强化