低容错率 生活方式：卖生活 买方市场：供大于求 高容错率 物理空间：卖房子 卖方市场：供小于求 “产品驱动” “用户驱动” 转 变 “规模+产品” “效率+用户” 房地产核心逻辑转变 营销主义：客户导向 产品主义：产品导向 一、拿地的“客户前置”逻辑 3 全面提升客户数据的挖掘能力，客户的运营和持续开发能力。 C端主义：营销的“经营用户”逻辑 在供需关系逆转的市场环境下，开发企业必须尝试打破传统经营产品的理念，转向经营用户，建立精细化客户发展战略。 恒信·弥水春风项目组2021年1月 超级大盘的客户运维之道 临朐恒信·弥水春风营销策划书 Chapter 1——财务维度 Chapter 2——客户维度 Chapter 3——运营维度 Chapter 4——团队维度 报告结构 Analyze system Chapter 1——财务维度 Chapter 2——客户维度 运营目标书 利润率≥ 9.4% 营销目标 项目经营思路 高溢价+快去化 利润型 项目经营目标 财务指标 全盘利润率≥12% 年度目标10亿，全年保证供货约15.3亿，回款目标共计8.4亿元 销售目标分解 回款目标分解 收入—全年销售回款指标 全年货值供应 年度关键活动5场，每月有主题，每周有爆点 提高项目利润，全年营销费用控制在0.25%，250万。 支出—营销费用控制 年度目标10亿，需去化928套，年度需供货15.3亿（去化率65%） （西区已取证7.5亿，需增加7.8亿：有工期5.8+新增2亿） 一期二期共计1078套，总货值14.8亿元（已售0.7亿，取证未售6.8亿） 一期 二期 三期 货源盘点 货源剖析 低 一期二期大面积洋房、三期沿河大面积洋房、创新叠墅产品、创新小高产品，位置好，产品力强是第一价值梯队，可以实现高溢价； 小高120㎡大H户型、142㎡小高四叶草户型、130-142㎡洋房产品，产品好、户型好，是第二价值梯队； 小高126-130㎡产品市场主力供应面积，内部竞争、总价不占优势属第三价值梯队； 17% 49% 29% 营销目标 年度营销目标 小高126-130 188套，1.57亿 10亿 ? ? ?基于项目货值及产品去化现状，我们确定2021年的目标为： 小高120 创新型平墅 96套，0.84亿 50套，1.15亿 12% 重点三大类主力产品去化及新产品开盘 新地块产品 396套，4.04亿 40% ?目标10亿，约928套 198套，2.4亿 洋房 24% 9% 15%