The Research On C-REITs value growth mechanism
---- Take GPL C- REITs as examples
A Dissertation Submitted to
ShiheziUniversity
In Partial Fulfillment of the Requirements
for the Degree of
Master of Economics
By
Ma Xiao-fang
(Finance)
Dissertation Supervisor:Prof. Pu Zuo-yi
November,2022
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学位论文独创性声明
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时间：2022年11月 22日
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导师签名：
时间：2022年11月22日
时间：2022年 11月22日
摘要
我国基础设施建设长期以来缺少直接融资途径，尤其是运营阶段的基础设施资产极少在二级市
场上公开进行股权交易，直接融资机制不健全等原因带来基础设施资产的市场价值未能被充分挖掘。
同时，政府主导下的基础设施建设有保障民生服务实体经济等特殊使命，基础设施运营收费带有明
显公益属性，基础设施资产价值受国家政策调控影响很大。前言首先介绍了国外 REITs市场情况，
重点总结国外 REITs溢价和高于其他市场收益的现状，尤其是海外市场中存在很多有超额资产收益
的蓝筹 REITs，可见在 REITs交易体制下可以带来资产价值增长。同时发现在海外不同种类标的资
产 REITs的价值增长情况分化很大，研究 REITs价值增长要重点分析不同行业资产的价值在 REITs
交易中实现增值。2021年 6月 C-REITs试点开始，新交易机制会突破原有的基础设施交易限制，基
础设施资产价值有望在 C-REITs交易机制下实现增长。物流地产 C-REITs的价值确定存在诸多难点，
物流地产 C-REITs价值受物流高质量建设、新冠疫情冲击、物流地产土地稀缺下土地增值等多重影
响，对物流地产 C-REITs价值确定陷入困境。
本文从 REITs产品特殊运作机制全生命周期角度考虑价值——价值增长机制研究了我国物流地
产 C-REITs的长期价值增长潜力，在价值增长潜力视角下对物流地产 C-REITs价值增长机制研究，
具有重要的理论意义和现实价值。本文首先介绍了第三方评估机构和学者对 C-REITs估值研究现状，
发现对 C-REITs价值增长机制的缺少认知和研究，仅靠目前方法对 C-REITs估值，没有考虑未来长
期视角下 C-REITs的价值增长的预估，造成市场投资者对物流地产 C-REITs长期价值的预估无法做
到科学准确，造成对 C-REITs价值的判断陷入困境。
本文研究了物流地产 C-REITs的价值增长机制，创新引入“同店增长”概念将 C-REITs的价值
增长来源于内部增长和外部增长。建立物流地产 C-REITs价值增长机制后，对物流地产 C-REITs外
部增长和内部增长给出具体的策略，并对其进行量化分析，完善物流地产 C-REITs价值度量方法。
本文通过对物流地产 C-REITs价值增长机制研究，结合 NAV估值法对物流地产 C-REITs的价值增
长进行量化分析，考虑物流地产规模效应和协同效应积极价值增长策略下计算物流地产 C-REITs的
增值。对内部增长的量化考虑了租金增长潜力以及物流地产高质量转型向各类增值服务收益增长潜
力两个纬度，为研究租金增长潜力进行了物流节点城市租金与空置率、进出口总额、第二产业生产
总值和第三产业生产总值的面板分析，用于内部增长量化分析。外部价值增长的三种途径再开发、
扩募和出售，具体也将从两个方面进行分别量化，一是从整个市场法规所处周期下预计外部增长潜
力，二是从发行 REITs原始权益人，目前交易框架下的博弈能力决定单个 REIT的外部增长能力。
本文选择 C-REITs的一个细分领域——物流地产 C-REITs，针对性研究有利于价值增长机制更
加准确全面，同时对其量化有了行业数据的支撑，为其他类型 C-REITs价值研究提供借鉴思路。案
例研究了普洛斯 C-REIT，其有望成为我国物流地产领域的蓝筹C-REITs，预估长期投资普洛斯
C-REIT的增值潜力，对其研究一定程度上可以展望物流地产 C-REITs的发展前景。预估普洛斯
C-REIT价值增长的潜力，普洛斯 C-REIT的原始权益人普洛斯中国在物流地产市场的地位，结合物
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