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项目营销推广方案
【2020年 · 文度酒店】
“宅”见，2019！
【第一章】
我们生活的城市
——市场分析
通过对潍坊主城区10个主要在售公寓项目的调研，2018年，10个项目共计成交约1266套，成交价格多在6500-7500元左右，近几年公寓成交价格波动不大；目前主城区市场存量约17万方，去化周期在2年左右，去化周期较长。
『潍坊主要在售公寓项目数据统计』
销售情况：2017年9月2日开盘，17年销售约380套，目前剩余350套左右，2019年以大客户销售为主，不再散售；
2# 公寓楼
『公寓个案分析』
销售情况：2017年12月9日开盘，5-9层为酒店返租（10年，7%/年），10-16层散售，17-23层作为写字楼整层出售，24、25层为开发商自留办公用，目前返租房源剩余约10套，自售房源剩余约20套；
『公寓个案分析』
销售情况：二期现已售罄，三期4栋公寓楼，一栋17层，两栋9层，一栋8层，约780套，预计2019年6月推出，预计首先推出两栋9层公寓，约300套，以散售为主；
三期公寓楼
『公寓个案分析』
销售情况：项目于2017年12月开盘，开盘后小蓄小开、频繁加推，至今销售220套，3-14层为非托管公寓，14-17层为酒店托管公寓，现剩余可售房源114套。
『公寓个案分析』
潍坊整体市场下行，开发压力增大，开发商以价换量，价格不断探底，客户观望情绪严重。
2019-2020年，潍坊公寓市场集中供应增多，且在售库存量居高不下，未来市场竞争将会尤为激烈。
TOP系列品牌开发商进驻潍坊，品牌竞争将会更加激烈，品质客户将会更加挑剔。
『公寓市场分析』
供应情况： 目前高新区公寓性质产品项目正常在售公寓项目为加州世纪尊品、光谷soho、中南熙悦，均为老盘持续在售，且大多楼盘处于持销阶段；成交情况： 高新区内,项目不具备较强区位优势，且不具有价格优势等支撑销售价值点，但整体公寓市场成交疲乏；价格情况分析：中南熙悦，价格水平相对较高，均价8000元/㎡；光谷SOHO、加州世纪尊品价格区间在6000-7000元/㎡
潍坊公寓市场成交疲软，区域地段及配套等附加值成公寓核心买点
『公寓市场分析』
交通属性：随着私家车限行实施，轨道交通成为人们生活不可或缺的出行方式，有城市主干道/轻轨规划的公寓项目更加受到置业者的追捧。区位属性：公寓项目大多位于市中心优质地段，周边配套完善同时拥有相较于周边更加优惠的价格，所以越来越受到年轻置业者特别是外来的年轻置业者的喜爱。产品属性：成交价格维稳。精装产品价格在6500-7500元/㎡，且多为返租式公寓。配套属性：公寓类项目吸引的不单单是投资者，还有大量的刚需自住人群；经济实力一般的刚性需求者更加青睐低总价、位置优越、配套完善的小面积公寓。客户属性：高新中心城区的服务式公寓的入住客户主要为项目及技术人员，通常为企业的中层员工。住户多为独自居住，部分家庭型户，其注重生活品质及室内功能性，要求各种生活娱乐配套，对一室、两室小户型更加青睐。
『公寓市场总结』