2022年第一季度，北京写字楼新增供应量环比回落，三个新交付项目体量总计15.1
万平方米，分别位于燕莎区域以及首见优质写字楼入市的新兴商务区金盏。
受春节、冬奥和疫情等影响，新租交易环比和同比均有下降，其中金融街、中关村、
奥体和望京等子市场在国有企业、头部科技企业整合影响下，租赁需求均有缩减。全
市净吸纳量环比下降66%至9.4万平方米，其中丽泽和CBD分列前两位，是主要贡献
区域。全市空置率环比升高0.2个百分点至17.3%，季内新入市项目去化速度较慢，
而现有项目空置率涨跌互现，其中下降的数量占36%，上升的数量占32%，市场竞争
仍然激烈。
金融重回新租需求行业榜首（占比32%），其中证券、基金以及金融科技扩租需求强
劲。TMT的新租需求则集中在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域。随着租
户对共享办公的使用和业主接受度的提升，第三方办公继续增设新点，新租占比超过
专业服务业位列第三。此外，消费品制造和医药及生命科学需求稳步增长。中等面积
的新租需求渐成主流，季内1,000-5,000平方米的新租交易面积占比达51%，较去年
全年的42%有明显提升。
全市租金报价每月每平方米389元，剔除新项目影响环比持平。从成交看，CBD和丽
泽需求持续放量下，业主议价能力小幅回升；金融街、东二环、燕莎等空置率抬升的
子市场则面临一定的下行压力。“预计今年还有近74万平方米的新增供应投放市场，其中通州体量占41%居首。全
年新兴商务区占全市新增供应的53%，为租户提供高性价比的外延选择。部分核心拓
展区有大体量新增供应入市，租户或有一定议价空间。而核心商务区则无新增供应，
选址机会将聚焦存量市场。在当前的行业波动和不确定环境下，业主需要关注高速成
长的‘腰部’企业和金融科技、生物医药、新能源、人工智能等新兴行业，挖掘新经
济、新赛道下的多元化市场需求。”2022年第一季度北京零售物业市场未录得新项目开业，位于王府井商圈的东安市场历
经一年闭店改造重新开业。项目从原来的传统百货转型成为潮奢品牌买手店制百货，
通过引入国际一线潮奢、设计师品牌以及打造沉浸式消费场景，为商圈注入活力，成
为时尚新标地，实现消费结构的升级和转型。
部分销量好的奢侈品牌积极进行店铺翻新、扩张或位置调整。个别核心商圈项目继续
引入奢侈品牌和高端餐饮，进一步完善项目高端定位。以seesaw、MANNER、乐乐茶
为首的连锁咖啡茶饮品牌，以及剧本杀、脱口秀等体验类或者沉浸式业态在区域型购
物中心活跃布局，带动购物中心人流以及消费活力。同时，为去化难以直接填满的大
面积铺位，越来越多业主将其切割租赁给以小满手工粉、遇见小面、牛汤哥为代表的
连锁小面积快餐品牌，丰富餐饮选择。美容美甲、KTV等生活类业态在非集中区域的
社区型购物中心亦有表现。首店方面，费大厨辣椒炒肉、东发道茶冰室、迷你椰等餐
饮首店分别进驻朝阳大悦城、西单大悦城和崇文门国瑞城，李宁旗下电竞潮流运动品
牌LNG在荟聚西红门购物中心开出首店。
核心商圈运营成熟的项目租金稳健，业主通过引进更优质零售品牌实现业态和品牌结
构升级，租金小幅上调，推动全市购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每
天每平方米35.9元。由于零售业态扩张需求仍显偏弱，购物中心业主品牌甄选和租金
策略均保持谨慎，整体尤其是非核心市场租金水平仍未恢复到疫情以前水平。“近期北京市政府发布《促进首店首发经济高质量发展若干措施》和《2022年鼓励首
店首发项目征集指南》，细化和落实首店政策，有助核心商圈存量商业的品牌结构升
级调整，目前可见潮流买手集合店在积极为拓店选址。2022年全年预计北京零售物业
市场将迎来66万平方米的新增供应，且新项目均来自非核心商圈，其中有五个位于丽