第一季度写字楼市场仅录得前滩信德中心入市，体量为7万平方米，环比减少68.6%。
新项目以良好预租表现延续前滩作为滨江核心发展区的引领作用。净吸纳量韧性领跑
全国，环比上升5.0%至27.3万平方米。至此，空置率较去年底显著下调1.3%至15.3%。
其中，陆家嘴以较具竞争力的租金策略吸引来自包括世纪大道、四川北路、南京西路
等置换需求，录得近四年来单季净吸纳量新高，除金融的升级扩租外，也不乏专业服
务等其他行业布局，推动核心商务区去化再度提升，空置率降至10%以下。
行业需求方面，全市场注册制逐步推进为资本市场体制扩容，季内以证券、基金、资
管扩租为主的金融需求进一步激活，位居首位，陆家嘴及其外围市场与外滩区域特别
活跃；TMT紧随其次，细分产业回归底层技术研发，以人工智能、金融科技、企业应
用软件等产业互联网表现突显，在闵行、浦东前滩、虹口区域等皆有升级扩点；消费
品制造业受资本青睐的新能源汽车及化妆品类引领布局，同时生物医药及医疗器械类
企业从商务园区升级差异化选址写字楼市场的情况持续。此外，第三方办公服务运营
以精装独立办公室模式为首持续扩张步伐，聚焦可租空间相对充裕的核心及核心拓展
区。以成交类型来看，搬迁扩租占市场八成以上，一千平方米以上中大面积段租赁需
求于季内落地增多，成交笔数占比62%。
区位表现上看，南京西路、淮海中路可租面积减少带动部分核心拓展区如北外滩、火
车站、四川北路以及其他新入市项目去化持续改善，而滨江新兴区域前滩、世博后滩
优质楼宇持续吸引医药及工业制造业等搬迁扩张，大虹桥商务区则录得政府机构职能
建设的整栋办公需求带动板块整体去化。但与此同时，亦有少部分市场面临租户外流
压力，季内去化表现相较疲软。租金方面，因主力需求战略扩张稳健布局，使得高入驻率的核心商务区和滨江区域业
主的有效租金让利空间收窄，支撑全市租金报价和有效租金分别上调1.0%和1.1%。
然而，近期疫情规模性反弹租赁活动受阻，预期业主后续将随行就市调整租金以应对
去化放缓的可能。
“第一季度上海写字楼市场很大程度延续去年底的活跃态势，谈判接近尾声的大面积
需求季初陆续落地。尽管宏观环境面临挑战，但上海以其对新兴产业战略布局的引领
地位和深化金融改革开放的前沿阵地，外资新租占比再度回升，以美企、日企居多。
科技互联网、生物医药、高端制造等优质新经济领域企业扩张意愿明显，金融业亦将
再添额外动力谋求转型扩张良机。未来六个月，写字楼市场原计划将有79万平方米新增供应，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于‘一江一河’沿岸滨水地区的徐
汇滨江、前滩、苏河湾及北外滩，承接城市发展能级提质转型的优质办公需求。由于
近期上海疫情呈现快速蔓延趋势，全市实施阶段封锁，造成租赁在内的商业活动放缓。
业主与租户对延期的不确定性多持观望态度，在抵御突发风险并提升可持续发展能力
的多重考量下，灵活办公模式及绿色楼宇升级或将受到进一步广泛关注。”
第一季度上海零售物业市场没有录得新项目入市，多家购物中心于本季度积极品牌调
整和整体升级，2021年入市的项目持续带动非核心板块去化。由三月中旬开始的疫情
一定程度上影响了上海线下商业的正常运营，各大购物中心暂停堂食、缩短营业时长
以及关闭部分业态等方式积极响应疫情防控。
餐饮依旧是主要驱动力，需求占比45%，其中以咖啡茶饮和亚洲食肆品类需求特别亮
眼。咖啡茶饮赛道竞争依旧火热，本季度BlueBottleCoffee内地首店亮相上海苏州
河畔，其排队盛况刷屏各大社交网络，而其上海第二家门店也于静安嘉里中心围挡。M
Stand于静安大悦城开出首家冰淇淋概念店，推出多样创新产品线。中式饮品借势国
潮加速发展，1828王老吉于尚悦湾开出旗舰店，而来自广西的特色茶饮品牌阿嬷手作
上海首店也于新天地开业，继连锁茶饮加速扩张之后，行业迎来新一波国潮创新新浪
潮。此外，以日本和泰国料理为主的亚洲食肆本季度布点积极。时尚服饰需求热度不
减，占比18%。冬奥余温推动运动品牌持续扩张，NBGREY概念店亮相环贸，德国奢
华运动品牌BOGNER入驻恒隆广场。潮流设计品牌集结前滩太古里，多家重磅首店相继入驻。服务业态占比16%，以美容和美发沙龙为主的个护品类扩张积极。截至季末，
全市空置率环比下降0.3百分点至三年新低6.4%，全市购物中心首层租金环比上升
0.4%至每天每平方米人民币34.9元。
值得一提的是，艺术交融商业，本季度多家购物中心以承办艺术展的形式，重拾流量。
其中，《为了更大的画面》于陆家嘴中心商场开幕；而国际知名涂鸦艺术家MrDoodle
全球首个美术馆个展《MrDoodleinLove恋爱中的涂鸦先生》也于K11展出，而K11
也以此为起点开启“随爱漫游”主题场景活动，加码体验式商业形态。在消费升级的
背景之下，艺术场景助力打造沉浸式体验，迎合新一代消费者需求，是线下商业差异
化发展的新趋势。