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XXX商贸街西端项目可行性研究报告DOC

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更新时间:2023/5/13(发布于浙江)

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文本描述
XXXXX商贸街西端项目
可行性研究报告
XXX商贸街西端项目可行性研究报告
第一章;市场可行性分析
XXX概况
1、概况
2、城区发展方向
目前城区向北和向东发展;
东扩:
现城区东扩到棣新五路,北扩到商贸街。根据2003—2020年城区规划尤其是政府北迁的决定、居民的生活习惯、棣新五路—205国道之间所供城市发展的土地已经不多,现留给城区向东发展的空间已经不大、无棣县旧城位于棣新一路以西,以及棣新一路以西拥有可供城区发展的丰富土地资源和205国道西迁道路建设年底将全面展开等众多因素可推测在未来的4-6年内,城区发展将会向西和向北发展。
市场区域特征
(一)需求状况:
XX商品房建设正处于起步阶段,商业房产概念十分淡薄,2003年政府禁止集资房建设,这一变化将有力推动商业房产的发展。
鉴于商业房产还处于萌芽状态,多年来部分客层需求得不到有效满足,市场需求形成一定量的积蓄,特别是集资房的禁止,区域新就业人口的增加,必将加快这一积蓄的过程。
消费者从众心理较强,喜好和朋友、亲戚住在一起。
(二)供给状况:
1、目前区域市场商品房供应量十分有限。在售楼盘仅有两个,即田园小区和XX商住楼。
2、房产建筑形态以多层砖混为主,喜好沿街规划二至三层建筑。
3、县城现供应房产住宅价格900—1200元/㎡,主力产品三房面积110—135㎡,二房面积80—100㎡,主力总价8万元至16万元;店面价格1600—3000元/㎡(2至3层均价)
配套齐全、环境优美、有统一物管理的封闭式社区,在市场上完全空白,城镇居民所有居住社区不存在真正意义上的物业管理或服务。
项目分析
1、地理位置
位于XXX城西北角,商贸街西端,东邻棣新一路(省道),属于新老城区结合部。目前地块为空地和果树林,周边环境杂乱无序,整体形象不理想。但随着本案大规模的改造和建材、五金、水暖、机电综合大市场的建设,区域形象将得到明显的改观。
2、项目规模
用地面积约86870㎡(未含政府赠送15亩的中庭和南园13亩的主干道),容积率可规划132,楼距1.5,地上计容积率建筑面积114470㎡。
3、项目定位
北园:中高档住宅区;
南园:建材、五金、水暖城;
4、建材、五金、水暖专业市场调查
经营户楼统计表
类别
经营户楼
户楼比例
经营间数
间数比例
平均间数

家俱
12
8%
56
21%
4.67

五金
47
33%
71
26%
1.51

水暖
15
10%
21
7%
1.4

建材
68
47%
118
44%
1.74

合计
142
100%
266
100%
1.87

注:以上每间店铺平均面宽3.6米,面积约40平米。
从上表可知,(1)市场容量较小。目前XXX经营五金、建材、水暖、家俱的经营店铺仅266间,经营户数只有142家。(2)从以上行业分析,经营家俱需求经营面积最大,每户约200平米,其次是建材,五金、水暖。另根据市场调查,目前无棣经营家装行业的数量较少;以上经营客户得知县府规划建材、五金、水暖专业市场信息后,在税收、行政管理费用优惠的前提下,会搬迁来此经营的客户约占30%,考虑客户约占40%,不会搬迁30%(店铺大部分是自主经营,或占据较好的地理位置)。
5、项目优劣势分析(SWOT)
(1)优势(S)
地块体量较大,为项目整体规划创造了较大的造作空间:近千户人口,上万平米的中庭花园、十万平米封闭式大社区,强大配套(自身拥有菜市场
。。。以下略