第二部分 区域商用物业市场情况分析
黄浦区是上海历史最悠久的城区,是上海近代商业的发祥地,也是当今上海中心商业区的核心区域。
2000年7月上海市政府将位于市中心的黄浦、南市两区“撤二建一”，设立新的黄浦区，以此为其确立了特大型国际城市的现代化中心城区、现代化中央商务区和市中心现代聚居区的目标定位。
两区的合并充分体现了两者优势互补、资源整合、功能重塑的战略意图，有效地增强了区域的经济实力。合并后全区面积共12.41平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至2002年底，全区总人口数为63.22万人。
区内万商云集、市场繁荣，为全国闻名的商贸旅游购物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在此。南京路是蜚声中外的"中华商业第一街"。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁荣。
仅2001年，区属商、饮、服销售(营业)就完成302．99亿元，同比增长8．6％；利润完成5．82亿元，同比增长30．4％；增加值完成31．91亿元，同比增长13．8％；社会消费品零售总额完成120亿元，同比增长3．3％。
【通海(中华城】位于原南市区，因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来发展前景。
区域主要商圈的发展情况分析
上海的主要商圈以传统的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)为代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本区域内，显示了黄浦商业的强大实力。
以下我们重点分析本区域主要商圈的发展状况：
南京东路
南京路是上海近代商业的发祥地。1843年上海开埠后，南京路是最早出现现代都市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称"大马路"。到了二十世纪三十年代，"十里洋场"的南京路已是蜚声中外。整条南京路以成都路为界分两段，其中黄浦区这段为南京东路。
据不完全统计，到上海来的中外游客80％以上都要到南京东路游览，南京东路平时的日客流量为80万人以上，节假日高达120-200万人，外地与外国的游客占70％以上。南京东路有着强劲的辐射力与独特的外向性。
市场状况分析
老店名店多
市百一店和华联商厦就是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。
品牌商厦集中
市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦，每天吸引无数的人流来商厦购物游玩。
有时尚休闲步行街
南京东路步行街是上海唯一的步行街，也是全国规模最大的，最繁华的商业街。每天吸引上百万的中外来客。
临近地铁，出入方便
地铁2号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点，这为南京路商业街带来了巨大的人流，同时地铁2号线有连接浦东的八伯伴商圈。
中档品牌为主，缺乏高档的品牌
南京路商家主要经营中低档的品牌，不象淮海路经营时尚，高档的品牌。因此，南京路以国内的客商居多，而本地前卫人士一般选择去淮海路购物。这也因此造成南京路的商铺租金一般在20~30元/平方米/天。比淮海路要低。
消费群体以非沪籍人士为主，人均消费低
商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士，人流量随大，但以游览、参观为主的观光旅游人士居多，人均消费额不超过50元
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