禹洲嘉誉山河项目定价汇报 成都公司 2020年9月18日 1、整盘梳理-首开 整盘推盘目标 整盘梳理 项目拿地时间为2020.4.16，楼面地价3640元/平，项目总建面5.5万方； 整体货值4.42亿：洋房货值3.78亿、商铺0.33亿、公寓0.11亿、车位0.20亿（车位货值为总可售非人防车位的80%）； 项目分3批次推售：2020.10供货1批次、2020.12供货2批次、2021.3供货3批次； 目前3#楼与政府备案价格沟通结果，不超过10100元/㎡； 启动会住宅整盘底均价10287元/㎡，首次入市3#、5#楼成交价9915元/㎡，本次定价3、5#底均价10041元/㎡，高于启动会入市价格126元/㎡。 整盘周期及指标 整盘梳理 住宅实现2020年6月份清盘； 商业、公寓所在7#为项目临时售楼部，待住宅去化达到85%以上进行商业公寓及车位业态的销售。 盈利对比 整盘梳理 分业态盈利对比 整盘梳理 分业态盈利对比： 备注：与投委会相比商业面积减少2474平，住宅面积增加1316平，公寓/办公增加1156.69平 首开目标 整盘梳理 供货： 利润：首开均价9890远、货值和年度预算、启动会无减少 去化：首开去化率与年度预算的对比 2、定价分析-2.1市场比较 市场比较 竞品小结 4季度竞品集中推售，本案价格为邛崃洋房天花板 量：下半年区域内洋房/小高层产品集中推货，与本案构成核心竞争关系约621套，达到全年峰值 价：周边洋房/小高层产品的主力在售价格为8500-9800元/㎡，本项目首开9890元/㎡、全盘10287元/㎡将成为整个邛崃同类产品的天花板 2、定价分析-2.2客户摸排 升级客户分析—居住区域 客户排摸 截至9.25，项目洋房总验资客户143组（其中99平98组、127平45组） 验资客户主要来访区域集中在城西34%、城南25%及城北17%板块。 购房目的分析 居住改善39%>教育28% 升级客户置业目的主要为改善及子女教育，分别占比39%，28%。因此本案将在说辞、推广上要传递项目本身居住价值及外部学区价值。 升级客户分析—购房目的 客户排摸 3、定价结果-3.1定价原则 全盘定价逻辑 定价原则 根据对项目内外部不利因素产生的噪音及其它影响及分批次推售价格递增的关系，对各楼栋价值进行排序：4#（860）＞2#（690）＞1#（580）＞5#（270）>6#（250）>3#（0）： 1、整盘成交均价为10287元/平，与启动会价格保持一致； 2、1批次3#入市货源安全去化及政府限价因素（3#已完成政府备案价格沟通，不超过10100元/平），3#底均价9890元/平、备案均价10092元/平； 3、项目定价符合邛崃政府备案价格申报原则： 2批次备案价格不超过1批次实际成交价格（2批次优先备案高价房源）；3批次房源在2021年备案，备案价格不超过5% 4、启动会首批次推售楼栋为3、5#，均价为9915元/平；本次定价3、5#均价为10041元/平，高于启动会价格