$ 中梁德信·峰荟 项目择址瑞安城脉中轴——万松东路之上，由中梁、德信两大上市房企携手巨制。住宅规划6幢高层，以中梁“峯”系 5.0跃级作品，敬献瑞安层峰人物。 白鹭湾酒店式公寓产品企划汇报方案 One 企划之前的另一个话题 这不是一个传统型的广告企划方案 在讲述关于项目的企划逻辑之前 我们想先与白鹭湾谈谈公寓的产品定位 我们从二个部分阐述： 市场环境简析 产品定位建议 1 PART 市场环境 MARKET ENVIRONMENT 2019年，经济政策整体以稳中求进为主，宽财政、松货币、稳控制 经济 导向 2019是 的关键一年 2013-2019年中央经济会议政策： 2019年整体政策基调：坚持“住房不炒”、调控力度不减、平稳健康发展 国家 调控 受国际贸易摩擦等因素影响，经济乏力，地产疲软 整体走势 VS 2019年上半年国民经济基本指标 国内生产总值450933亿元，同比增6.3% 全国规模以上工业企业利润下降1.7% 全国公共预算收入107846亿元，同比增长3.4% 银行结售汇逆差2248亿元人民币 下半年至今国民经济面临的难题与挑战 增长乏力局面没有明显改善 汇率面临恶性贬值压力 新的通胀预期正在形成 政策选择面临两难 无论是地产政策层还是经济层；两个大环境通道下，全国楼市当前处于平稳运行状态 基本调整到位；近期不太可能出现极大的购置波动。 九锡堂的观点 当前楼市仍处在低谷期 一级市场 政府开始提速发展旅游产业，增强房企拿地信心，促使2019年旅游土地爆量 2015-2019年洞头旅游土地成交48万方，其中2019年成交32.5万方，占近年总成交的68% 二级市场 2019年洞头旅游公寓产品呈现供需两旺，有无新增供应决定别墅类产品成交 2015-2019年洞头文旅公寓产品成交10.5万方，其中2019年成交9万方，占近年总成交的86% 2015-2019年洞头文旅别墅产品成交3.3万方，其中2018年成交2.5万方，占近年总成交的77% 竞争关系 本案主要竞争来自于国鸿大王殿地块、城南片A-16地块 区域市场竞争压力加剧 与本案产生竞争的体量约34.5万方 魔法庄园 热盘表现 阳光100·浅水湾：3幢公寓（15-16层）及2幢住宅性质公寓（13层）组成，层高3米 热盘表现 国鸿·东海湾：11幢公寓组成，14-15层，层高3米 热盘表现 海悦城·璟园·珍珠公馆：共24层，3层起售，一层14户，层高3米 热盘表现 金海湾-曼墅：公寓共6层，层高5.1米 热盘表现 中玺-月琴湾：温州首个旅游小面积别墅项目，入市两开两清 一期 二期 一期开盘 二期开盘 政府大力推进民生工程建设，重点发展旅游产业；土拍市场持续升温，旅游产品需求旺盛，但后期供应量巨增，客群分流不容小觑，竞争呈现白热化； 好望角的观点 提速发展 需求旺盛 但同类项目扎堆面世 2 PART 产品定位 建议 Product positioning 第一种布局：纯洋房公寓设计（现有客栈公寓方案） 第二种布局：联排+洋房公寓设计 （可行性方案） 根据项目的经济技术指标，我们认为存在两种可行性产品类型组合方式： [容积率1.56-建筑密度≤40%-建筑高度≤24米] 规划方向思考路径 ——产品组合方式