白鹭湖温泉度假区
广告推广概案
【打压】
4月15日，楼市新政出台楼市成交量急剧下滑，不断跌破谷底
【逐步回暖】
7月底，政策的执行力度被市场客群及房地产企业充分消化，楼市开始逐步回暖
【坚决遏制】
9月29日，政府在国庆前出台了第二轮的调控政策，伴随一、二、三套房贷政策的10.1全国范围的正式执行，国庆期间楼市成交量严重下滑，伴随后续措施的陆续跟进，市场再次进入了观望阶段，楼市开始进入第二个低谷期
2010年青岛全年累计销售套数达105944套，首次突破10万套大关，
较2009年青岛全年累计销售套数80598套，增长31.4%
历经2010年号称史上最严厉调控的年份，青岛市场非但没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收
中国城市住宅限购令
北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门，天津、海口、三亚
近期，济南 已出限购令，细则即将出台；
青岛……
（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施
原则上对
A、已有1套住房的当地户籍居民家庭、
B、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭
限购1套住房；
A、对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、
B、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、
C、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭
暂停在本行政区域内向其售房
据新华社电 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作
2011.1.26《新国八条》
本地：可拥有2套
异地（有证明）：可拥有1套
异地（无证明）：0套
新国8条 重要政策分析及措施建议
2011.1.28日
上海、重庆房产税 试点暂行办法正式出台
上海、重庆房产税试行办法细则
投机、投资客户将进一步被挤压！
高端物业将真正受到检验！
目标客群将是真正的实力客群！
莱西
较看重开发商
注重升值潜力（一方面关注房子是否具备保值、升值投资价值，
另一方面是让别人信服自己的眼光）
强调私密性/安全感
注重家庭/倡导家庭生活的质量及品质/家庭回归
市场
以即墨为核心的温泉度假别墅区域已形成规模；
莱西高端度假型别墅还存在市场空白
温泉酒店+温泉别墅---整合运营，还存在市场空白
三、四线城市高端物业投资，将成为下一个趋势
竞争
同区域，从产品形态、高度、配套暂无直接竞争项目
与即墨区域，有一定竞争重叠，主要存在着距离、温泉知名度、大环境资源、周边配套资源等方面的差异
但本项目所具备的温泉酒店与温泉别墅1+1开发模式，也将是其他同类项目所无法竞争的；
客群
注重眼前 关注未来—投资价值
注重养身 关注家庭---生活品质
注重身份 关注圈层---身份彰显
本案物理功能表述
北中国 首席
温泉度假别墅区
1、如何清晰拆分与解析“温泉度假别墅区”，
并形成差异化市场定位
2、如何让客群既看重项目现有价值，又信服发展潜力
对项目长久保持信心
3、如何迅速在莱西、青岛范畴立势，
具备向山东境内/北中国延伸影响力
4、如何借项目，树立开发商市场威信，传达企业愿景
资源概述：
城市发展机遇
处于半岛都市群的中心地带，具有独特的区位优势和资源优势
成为半岛城市间产业连接陆路枢纽
莱西与日韩具有密切的经济协作关系，为莱西承接国际产业转移带来了机遇
便利的交通拉近了时空距离
莱西市在胶东半岛的中心，它到烟台、威海、青岛、潍坊这几个城市距离都非常近，是一个中心点
青银连接同三的高速公路建成后，从青岛到莱西仅用40多分钟
即将开通的青荣城际轻轨连接了青岛、烟台、威海地区的主要城市，是半岛城市群的重要联络通道
莱西市按照青岛“城阳-即墨-莱西发展极”城市规划，争取了两个车站。通车后，从莱西到青岛的时间不到30分钟
宜居的环境
莱西素有“青岛后花园”之称，青水环绕，绿树成荫，是最适合人类居住的理想城市，早在2007年，莱西就获得了“中国十大宜居城市”
莱西市按照“湖河相连，水水相通，城水相依”的思路，在城市开发建设中，筑渠引水，挖土成湖，在建筑上更注重水与建筑的和谐，使城区内的主要小区大都有一片活水与湖、河相联，构筑起名符其实的生态型湖滨城市。