随着我国房地产市场体制的逐渐完善,为充分保证市场资源的优化配置,可行性 研究成为项目幵发获得政府主管部门核准批复的主要依据。房地产开发企业在面临投 资项目决策时,其核心问题就是开发的项目是否能被市场所接受。项目的开发是否有 充分盈利的空间,开发风险是否能得到合理的控制,这些都是房地产项目开发可行性 分析所需要解决的问题。 本文参考国家颁布的有关技术性指导文件,以项目投资理论为指导,结合国内外 有关文献资料和著作,对武汉市WS地块项目进行了可行性研究,作者希望通过对武 汉WS地块项目的详细论证为企业决策提供科学依据。项目位于武汉市中心城区,周 边配套完善,交通便捷,通过对武汉市宏观经济环境以及房地产市场环境的分析,结 合项目地块和周边竞争项目的现状,运用SWOT方法对项目的优劣势进行分析,确定 7;武汉WS地块项目的市场定位及开发实施方案。根据项目开发方案的总成本投入和 收益水平测算,对项目进行财务评价和不确定性分析,判断项目投资的可行性。 分析数据表明:武汉WS地块房地产开发项目销售收入预计为63.89亿元,毛利为 36.02亿元,毛利率为56.38%,净利润14.39亿元,净利润率22.52%,投资利润率为35.4%, 税后全部投资内部收益率为30.76%,项目的动态回收期为4.56年,项目的静态盈利能 力和动态盈利能力强。敏感性分析可知项目拥有良好的抗风险能力,即使在较为不利的 环境下,也能获得较好的经济回报。本项目在目前的市场环境下开发建设,只要前期资 金链不出现问题,项目风险可控。 关键词:武汉WS地块项目;市场分析;投资分析;可行性研究 西南交通大学硕士研究生学位报告 第II页 Abstract With the gradual improvement of real estate market system ,to make sure that market resource is collocated is a effect way ,the feasibility study becomes very important in getting the permit to development.when Real estate development enterprises make a decision on the projects, the kernel problem is whether they may be accepted by the Consumers, the feasibility study is very necessary to know how to control the risk of project on a reasonable level and whether sufficient profit would be offered. Through the reference to the relevant national technical guidance documents issued,with the study on domestic and foreign research works , the author made a feasibility study on real estate development project in WS block,by using invest theory,this study is aim to offer some scientific gist on the decision making .Located in the central of wuhan, WBC block has a very prefect supporting and smart traffic .through a elaborate analysis of Macroeconomic environment and real estate market environment of wuhan,combing with the study of the status of WS block and competition project Surrounding,we ascertained the Project Grading and Implementation of the program ,by using the SWOT method . based on the calculation of total cost of the project investment and income level, we did the Financial evaluation and uncertainty analysis and decided the project. The Analysis of data shows that: the sales incomes is expected to 6.389 billion yuan,the Gross profit is 3.602 billion yuan,the Gross margin is 56.38%,the net profit is 1.439billion yuan, net profit margin is 30.76%, the total investment internal rate of return after tax is 30.76%, the dynamic recovery period is 4.56 year of WS block project . the static profitability and dynamic earnings ability is very well .Sensitivity analysis shows that the project has a good ability to resist risks,Even in less favorable circumstances, can also achieve better economic returns. In the current market environment,as long as there are no problems on the upfront capital chain ,the risk of this project is under control . Key words :WS block project ;Market Analysis; Investment analysis; Feasibility study 西南交通大学硕士研究生学位报告 第III页 目录 mis 職 1 1.1选题背景及意义 1 1.2报告的研究内容和结构体系 2 1.2.1报告的研究内容 2 1.2.2报告的结构体系 2 1.2.3报告的研究方法和技术思路 2 第2章房地产开发项目可行性研究及经济评价理论概述 4 2.1房地产开发项目可行性研究概述 4 2.1.1可行性研究的概念和意义 4 2.1.2国内外房地产开发项目可行性研究发展概述 4 2.1.3房地产开发项目可行性研究的主要内容 6 2.2房地产开发项目经济评价的基本方法 8 第3章武汉WS地块项目概述及市场分析 11 3.1武汉WS地块项目的幵发背景 11 3.2武汉市宏观经济分析 11 3.2.1武汉市历年GDP走势 11 3.2.2武汉市历年人均可支配收入情况 12 3.2.3武汉市历年固定资产投资情况 12 3.2.4武汉市历年房地产投资情况 13 3.2.5武汉市新增商品房供应情况 13 3.2.6宏观经济运行情况小结 14 3.3 2010年武汉市土地市场特征分析 14 3.3.1武汉市土地成交量分析 14 3.3.2武汉市土地市场成交情况分析 15 3.3.3 土地市场商住用地比例分析 16 3.3.4 土地市场区域成交量差距原因分析 17 西南交通大学硕士研究生学位报告 第IV页 3.3.5 土地市场小结 17 3.4 2010年武汉市房地产市场特征分析 18 3.4.1武汉市商品房价格走势 18 3.4.2武汉市商品房市场成交面积走势 18 3.4.3市场成交客户结构 19 3.4.4武汉市商品房市场量价关系 20 3.4.5房地产市场小结 21 第4章武汉WS地块项目定位及实施方案 22 4.1宗地现状分析 22 4.1.1项目用地区位 22 4.1.2项目用地现状 22 4.1.3用地范围内建筑物现状 22 4.1.4项目地块公共设施配套现状 22 4.2项目用地性质和规划指标分析 23 4.3项目地块取得方式 24 4.4项目周边重点项目分析 25 4.5项@的SWOT分析 26 4.6武汉WS地块的市场定位 27 4.6.1顽目的整体定位 27 4.6.2项目的价格定位 27 4.6.3项目的客户定位 28 4.6.4项目建设规划方案 28 4.6.5营销策略 28 第5章项目财务评价和不确定性分析 30 5.1 WS地块项目开发实施进度计划 30 5.2项目收益分析 30 5.3项目投资与成本估算 33 5.4项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划 37 西南交通大学硕士研究生学位报告 第V页 5.4.1投融资组合方案 37 5.4.2资金运作方式 37 5.5项目的财务评价与不确定性分析 38 5.5.1项目的财务评价 38 5.5.2项目的不确定性分析 40 5.5.3财务评价结论 40 结论和建议 42 St m 44 45 西南交通大学硕士研究生学位报告 第1页 第1章绪论 1.1选题背景及意义 随着我国经济的稳步发展,房地产投资活动也日益活跃,目前房地产业已经成为 了国民经济的支柱产业,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地 产项目开发投资额巨大,投资回收期长,涉及的程序和领域十分复杂,市场定位是否 清晰,产品定位是否合理,投资收益能否实现,都不能凭投资者主观猜测臆断,房地 产投资一旦决策失误,投资者将会损失惨重血本无归,导致稀缺的社会资源无效率配 置,甚至城市面貌的开发进程也会因此受到影响。此外,房地产项目投资开发还要面 临市场风险、周期风险、利率风险、政策风险、未来运营等一系列不可控性风险,要 想房地产幵发项目达到预期的经济、社会和环境效益,做好前期的可行性研究工作至 关重要。房地产开发项目可行性研究通过对与项目有关的社会、经济和技术方面的情 况进行深入细致的研究,对项目的各种可能技术方案进行认真分析,对项目的经济效 益和环境效益进行科学的预测,减少和避免开发商投资决策失误。因此,房地产开发 项目前期的可行性研究对项目的投资决策以及后期的经营管理具有重要的意义。 近些年来,由于部分城市房价上涨过快,国家发布了一系列调控政策来遏制房价 过快上涨的势头,调控的重点是房地产投机性投资。2010年,国务院多次发布关于坚 决遏制部分城市房价过快上涨的通知,使用组合拳打击房地产投资和投机行为,这些 措施包括提高贷款买房首付比例,停放三套房贷款,提高非本地居民的贷款购房门滥, 限购本地居民的购房套数,同时加强对房地产开发企业购地和融资的监管。一时间, 房地产行业风声鹤淚人人自危,开发商对房地产项目投资也越来越谨慎,项日前期决 策时,要求做到详尽的市场调研和科学的可行性研究,将项目的风险拥杀在决策前期, 保证项目幵发的成功。但目前许多项目的可行性研究报告存在风险预测不深不透,财 务数据和指标选择过于随意简单,对项目如何提高效益水平重视不够,缺乏用全局的 眼光观察问题。可行性研究报告总体质量水平不高,无法对项目的投资决策提供有效 的理论支撑和指导。如何规范房地产可行性研究,采用怎样的投资分析方法方能使项 目决策防患于未然,作者以武汉WS地块项目为研究对象,客观的对项目进行经济分 析和价值评估,通过一系列财务指标和数据反应项目的投资价值,为武汉WS地块项 目的开发决策提供参考,为项目的投资方案提出建议,规避项目的投资风险气笔者希 望通过对武汉WS地块项目的详细论证能够为企业决策提供科学依据,同时通过项目 的实例研究试寻找到可行性研究的一般规律和特点,提高行业可行性研究的水平。 刘洪玉.房地产开发与经营.[M].第四版.北京:中国建筑工业出版社,2009 张静.当前房地产开发项目可行性研究中的问题和建议.[J].合作经济与科技,2009 (12) 西南交通大学硕士研究生学位报告 第2页 1.2报告的研究内容和结构体系 1.2.1报告的研究内容 本文根据房地产开发项目可行性研究与经济评价理论,结合国内外相关