前言
受湖北佳辉置业有限公司委托，对民院路房地产开发项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行深入调查分析的基础上完成本报告
本报告的研究目的在于：
①为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；
②为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据
因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性
本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考
武汉学林置业顾问有限公司
2005.11.25
目录
前言 I
第一部分总论 6
一、项目背景 6
1、项目名称 6
2、项目区位 6
3、项目现状 7
4、承办单位概况 7
5、主要开发建设条件 8
二、项目可行性研究报告编制依据 8
三、项目主要结论 9
1、项目名称建议 9
2、项目目标顾客群定位 9
3、项目产品定位 9
4. 项目规划建设方案 10
5、项目价格定位 11
6、项目投入总资金和主要经济效果 11
四、项目建设存在的主要问题和实施建议 12
1. 项目建设存在的主要问题 12
2、项目的实施建议 13
第二部分项目的市场态势分析 14
一、武汉房地产市场分析 14
二、项目供需圈区域房地产市场态势分析 14
三、鲁巷广场地段房地产市场分析 14
四、光谷片区区域重点竞争项目分析 15
1、主要竞争物业分布概况 15
2、主要竞争物业价格分析 16
3、主要竞争物业调查结果 17
4、主要竞争项目的高层物业分析 20
5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议 27
6、物业调查分析结论 29
第三部分项目所在区域楼面地价分析 30
一、武汉市房地产市场土地供应状况分析 30
二、项目所在片区楼面地价分析 31
1、邻近地块转让案例数据 31
2、区域楼面地价分析 31
3、住宅物业和商业物业地价分摊 31
第四部分项目开发经营机会分析 32
一、项目SWOT分析 33
二、项目开发经营机会分析 34
第五部分项目定位 35
一、关于项目市场定位 35
二、项目定位 35
1、项目市场地位定位 35
2、项目产品定位 36
3、项目命名建议 36
4、目标客户群定位 36
5、户型定位 37
6、价格定位 38
第六部分物业发展建议 42
一、总体原则 42
1、住宅规划智能化 42
2、住宅布局社区化 42
3、住宅环境生态化 42
4、住宅空间功能化 42
5、住宅管理专业化 43
二、开发方案 43
1、项目规划设计方案选择的总体原则 43
2、景观与环境设计 43
3、人防和消防设计 44
4、管理系统 44
三、项目规划设计方案的技术经济指标 44
第七部分环境影响评价 46
一、项目实施过程中的环境影响及对策 46
1、工程建设对环境的影响 46
2、建设中环境影响的缓解措施 47
二、项目完成后的环境影响及对策 48
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