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演讲稿-购物中心招商困局与解决之道5页DOC

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更新时间:2020/9/21(发布于广东)

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文本描述
购物中心招商困局与解决之道 广州楚睿商业有限公司董事副总经理 冯志斌 非常感谢主持人,非常感谢大会提供这个机会能够跟大家交流。更加感谢谢会长。今天我和大家分享的一个成果就是佛山东方广场,这个案例是因为我们前几年碰到招商的困惑来到大连找到谢会长,在他的毫无保留的指导下,我们找到一些窍门,到时候能够在招商的困局中走出来,而且走到一条比较特色的路。到现在位置,这个项目取得了巨大了成功,希望能和大家分享一下这份喜悦。 购物中心从广州太阳城96年开业,到现在这个行业应该发展差不多14年。在这14年当中,行业的营运水平、理论水平都在不断的提高。但是一直以来,招商给咱们的带来的困难是越来越多,而且是越来越明显。造成这个原因是有很多方面的。但是应该来说从这个行业的投资性质来说,这个是一个根本的原因。为什么这么说?大部分的商业物业其实他的投资是由房地产开发商去投资的。由于开地产开发在这个过程当中招商只不过是他认为是一个最后的阶段。而恰恰招商是物业经营营运阶段的一个起点,所以这个是第一。 第二由于房地产开发在这个当中他把物业出售一部分的产权,所以在经营的当中又出现了一个矛盾,就是一个回报率的问题。而作为经营象大家一起说的,象这几天很多专家也提到一个问题就是放水养鱼,有一个培育期,但是正因为这种矛盾而另到招商过程当中碰到这种困局。 还有一个就是供应和需求的不平衡,另到招商碰到瓶颈。以佛山东方广场为例,我们看看我们是怎么样走出这个困境。这个项目是在佛山的禅城区,是一个旧城区的改造项目,住宅是60万平方米,商业面积是25万平方米,总面积是85万平方米。按照现在的定义也应该算是一个城市的综合体。但是当初这个项目由于是一个旧城区的改造项目,所以在这个开发商对这个商业营运之前已经是有一些教训,教训在哪里呢?因为那个时候商铺的供应量是比较小的,所以基本上都是开发商完成了开发之后,都直接卖了。而后续的经营是没有考虑到的。所以这个项目由于当初开发商之前的一些另到投资者没有一个很好的信心的基础上,对这个项目开始已经做好了准备。就是要有3到4年的市场培育的预期在里面。同时这个项目已经在项目的开发过程当中,已经引进了主力店,而且是有两家的主力店。那就是一个就是日本的GMS,第二个就是好用多大型超市,就是最后和沃尔玛合并的好用多。既然有两个大型的主力店进来了,为什么没有一个很好的结果呢?就是因为开发商没有一个做法另到投资者进场的欲望不强。还有就是资源的不足,严重的不足就是以广东在佛山市二级的市场,那个品牌基本是由经销商经营。那品牌商不会在这个市场开发,而由经销商经营的话,他对这个区域太熟悉了。同时由于当时佛山的市场是有限的,他们认为如果在这个旧城区这么庞大的商业物业能够做起来的话,真是天方夜谭。同时这个物业因为规模太庞大,他能够做起来对于我们在原有的那些项目的经营当中其实