万科房地产项目拓展经验借鉴培训课程教材127P 深圳市道然企业管理咨询顾问有限公司 发现房地产规律 为您创造价值 本资料来自 m448 2 2 目录 第一部分 万科项目发 展制度介绍 第二部分 房地产项目投资决策与评估 第三部分 万科项目合作经验借鉴 本资料来自 m448 3 3 《项目发展管理制度》： 集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决 策过程。 《新项目发展计划体系》： 各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。 集团 项目发展相关·制度 第一部分 万科集团项目发展制度介绍 《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常 要求，每月定期上报两次。 《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。 《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。 《项目用地投标/竞拍管理办 法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、决策过程。 《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工作的考评依据。 房地产项目投资 决策与评估 本资料来自 m448 5 5 投资决策需要考虑的因素 1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 1.2 房地产项目可行性分析 1.3 万科集团项目投资策略 2. 万科集团的评估程序 3. 案例介绍 4. 在项目 投资决策中容易犯的错误 5. 万科项目决策评估特色 本资料来自 m448 6 6 1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此 为基础来组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产 品的主要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。 土地是不可复制和再生的稀缺资源 市场定位、规划设计、销售企划、物业管 理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素； 但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发的 前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。 土地的不可控性 项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改； 在国内，由 于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小。 土地的不可更改 建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项目开发中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的成本之一； 而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本； 税费等是义务承担项目；因此，土地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。 土地是房地产开发的最重要成本 持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的 利润回报。 买地的动机不是单一的