湾区境界大开
湾厦海境界营销策略分享
去年年底这样的市场。 这样的剧烈客户心理变化。 在农历十二月十四开盘…… 风雨飘摇·但是…… 有那么一个项目 照亮了深圳的市场……
龙首销冠！ ——海境界这是怎样一个项目？
湾区地标·33万平米跨界综合体
项目区位解读
项目处于招商东路与后海大道交接处，深圳湾区域。但非传统豪宅片区，大片好，处于蛇口与后海中间地带。 深圳两大中心之一 深圳湾·世界第九大湾区 世界级金融商务中心·人文建筑·休闲配套汇集 15公里滨海长廊·城墙公园·中心路 近百万平米高尚住宅区开发;唯此再无； 世界五百强汇集，
分两期开发，大体量都市综合体，涵盖住宅、酒店、写字楼、公寓、商业多种物业类型，湾区唯一
项目基地技术指标表
项目属性之规划指标
写字楼部分2013年入市2
基本指标： 占地：12892平米 建筑面积：64060平米 住宅建面：62804平米 容积率：4.97 一期总户数：643
以紧凑型中小户型为主，主力户型包括72-75㎡2房， 89㎡小复式， 108-119㎡3房，单产权， 2011年下半年即将入市的大型居家社区
一 期 平 面 图
海境界一期户型
二、策略分析及检验
三、海境界经验与教训
一、 项目分析
报告总纲
入市背景
面临问题
——一个世联给湾厦做了5年前期的项目，一个研磨了5年的项目，却遇到 了最严酷的市场，中原受命进驻，携手湾厦打造后海南中心最顶级的城市综合体标杆！
入市背景：中原眼中的海境界调控凶猛，市场冰冻期，如何破冰！
入市背景：市场严重恶化，需要快速走量
市场成交量仍然处于较低水平，市场新房成交均价连续走低
市场成交情况汇总
入市背景：客户观望情绪高，节奏紧张，客户量面临问题
客户更加成熟、理性，对市场反应更快，对地产的营销手法更为熟悉
1、经历07、08、09年的市场起伏的洗礼，客户更为成熟、理智，市场波动的敏感度更高 2、客户对“叫高开低”的营销手法已经免疫； 3、客户对“捂盘”现象十分抗拒，尤其对于收筹量数倍于推售量的情况； 4、客户对项目的关注度逐渐回归到核心内容：“样板房的展示”、“价格”，尤其是“性价比”成了当前无论是首置、改善或投资客户考虑的重要因素； 5、客户需要有充分的动力方可促使其配合去“造身份”
众多客户认为，调控是长期持续的，未来1－2年内房地产不会有根本性好转！ 本项目开放售楼处时，已经进入市场最寒冷时期，储客情况相当严峻！
入市背景：区域市场竞争激烈，项目需要突破差异性优势
入市背景：片区成交量低，面临阳光海滨低价开盘，项目需要突破低价引领成交量
开盘情况：12.17晚内部关系客户选房，共选109套，拼后（拼前132套），2万6左右，125的3万2，88的17楼层一下，3万3到3万四，J\K栋返迁。12.18正式开盘,上午9:00，以签到顺序为选房顺序，开盘当天到访约130批，上午现场到访约80批，下午到访约50批，总推出套数732套，返迁375套（JK栋)，真实总成交约160套（包含前天内部选房），成交率为21.86%。 价格情况：成交均价35500万/㎡，其中118-120㎡双拼，均价2.8万-3万/㎡，A\B\H\G；125单产权均价3.5万/㎡A\B，133-168单产权均价3.7-3.9万/㎡，C\D\E\F，74㎡复式均价约3.2万/平米H\G，86-88㎡复式均价约3.5万/㎡,H\G，87复式均价4.5万/平米，A\B。 开盘优惠：当天97折，一次性付款96折，按揭97折,100平米以下送1.2万家具购物卡，100平米以上送1.5万。 成交情况： 整体成交以大户型为主，其中包括两类产品：双拼价格2.7起，均价2.8-3万，大户型133-168成交率接近50%,主要为内部客户消化。复式产品成交一般
阳光海滨开盘情况。。。