唐山新天地·鹭港项目
别墅价格初案
谨 呈：唐山新天地房地产开发有限公司
定价背景
市场无同时期同类型供应的可比项目；
销售现场目前仅4组意向客户，其余关系意向客户的选择情况无法了解；
别墅目标
走价
即，以实现高利润率为目标，可以适当牺牲速度，但保证高于市场可接受的高价格。
一方面保证利润不损失，另一方面以别墅为标杆，在长期的项目销售中可以作为普通产品价值提升的参照系，以保持客户对本案价值认知的提升；
定价依据
市场参考
市场平台水平别墅价格：1.2—1.6万元/㎡；别墅差率：40%—100%（别墅/洋房与普通产品价格比）。
竞争考察【万科小南湖】——预计价格在1.8-2万元/㎡左右（参考红郡在三四线城市与市场最高价的差率计算）；【唐城壹零壹】——预计价格在1.8-2万元/㎡左右（该项目定位为市场第一豪宅，别墅价格预期高于目前市场最高价）。
本案价格区间联排产品建议高于凤凰世嘉（1.5万/㎡），接近万科小南湖项目的预计入市价，即联排1.5-1.8万元/㎡之间，双拼与独栋将采取自身资源价值及策略制定。
价值排序（根据物业类型及资源价值综合排序）


823#：大独栋+中央景观核心
② 821-822#：独栋+中央景观核心
③ 806-808#=810-812#：独栋+中央景观带
④ 816#=826-828#：独栋+8D景观区
⑤ 814-815#：双拼+8D景观区
⑥ 828A：双拼+靠近中央景观区+靠近8D高层
⑦ 805#=809#：双拼+靠近会所+主入口
⑧ 813#：双拼+社区道路交叉口+主入口
⑨ 824-825#：联排+南向靠近中央景观区
⑩ 802-804#=817-820#：联排+临街
定价策略
联排价格按照1.5—1.8万元的价格区间原则制定；由于地下空间为全地下室，采光效果较差，建议地下室按照普通高层产品单价计算，地上面积单价控制在1.8-2万元/㎡左右，整体单价控制在1.5—1.8万元/㎡即可；
双拼价格以总价敏感区间区隔双拼与联排价格，考察瑞景国际销售情况，双拼与独栋去化状况较好，联排相较之下去化缓慢，且不同物业类型之间的总价差额在100—150万左右，以此作为本案参考，双拼总价将高于联排总价100—150万左右；
独栋价格独栋在市场的稀缺性较强，建议加大与双拼总价的差距，小独栋与双拼之间的总价差保持在500万左右。
方向水平差由于别墅组团东侧临街，故从西向东组团资源价值递减，即价格递减；东边界房源由于东侧靠近8D高层组团，有压迫感，故从东向西价格递减。
价格表说明
根据上述参考依据制定；
由于客户意向不确定，故价格表并不能作为最终执行价格；
最终执行价格将根据客户意向排查情况进行调整。


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