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南京汇鸿综合体项目物业发展建议
谨呈：麦哲理(南京)置业有限公司
世联汇鸿项目组 2009.1.16项目定位回顾
物业发展总体原则
报告整体框架
规划建议
装修建议
商业专题研究
绿化景观建议
公共空间建议
会所建议
物业及管理模式
户型配比及空间创新本项目属于新街口核心商圈边缘的小体量综合体项目
经济指标： 基地面积：4090平米 建筑占地面积：2089平米 总建面：24533平米（地上）+6041（地下），其中办公14778平米，公寓6012平米，商业3743平米。地下面积用作车库 容积率：6 绿化率：10%
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四至：东至市民健身中心（雨花巷），南至中山东路，西至长江九号三期（邓府巷），北至长江九号一、二期
项目属性
项目预计入市时间：2010年底项目界定——二线经济发达城市核心商业区内的资源条件一般小体量综合体项目
项目属性
区域属性地理位置
项目劣势
取得成绩
静安紫苑位于上海中心区域静安区，且邻近上海顶级商务圈南京西路CBD
静安紫苑由于受地块的经济指标影响，以东西向为主，且实用率低，最多4梯16户
静安紫苑总共322套公寓，2008年4月19日推出279套房源，开盘1个月，去化115套，截止至今，已去化85%以上，均价40000元/平米，而周边高档住宅平均售价为32000元/平米
市中心成熟商圈酒店式公寓案例—— （上海）静安紫苑
主要客户
投资客，企业高管、生意人、年轻的富二代
项目定位
Boutique精品酒店服务式公寓
案例：静安紫苑精准定位
由于邻近上海顶级商务商业圈南京西路CBD，地理位置条件好，但因其经济指标条件的制约，使其成为城市豪宅的可行性非常低，故其较为合理地选择档次较高的小户型酒店式公寓
小户型酒店式公寓
产品打造
静安紫苑运用国际时尚潮流理念，以客户特点为线索，通过有的放矢的功能突破，高档材料、一线品牌的选取和个性化的专业服务打造，并联合日本Apaman（上海）资产管理有限公司，保障投资收益，成为上海知名的成功高端项目
精品酒店服务式公寓
客户定位
居住客户：依托南京西路商务圈高端写字楼的聚集优势，阶段性商务客户是项目的主力客户，这些客户多有海外生活经历，讲究品位和细节，重视私人空间，习惯用最好的东西，喜欢奢侈品，爱好品尝美酒，注重完善的服务。 投资客户：日本Apaman（上海）资产管理有限公司，帮其寻找全球租赁客户，解决客户后顾之忧
满足高端标签客户个性需求
静安紫苑成功的三大法宝：精准的产品定位和客户定位
案例：静安紫苑独具特色的服务是静安紫苑成功的核心因素，它不但有酒店的基本服务，而且对于不同的客户需求提供了相应的个性服务； 它不但能够为入住客户提供完善的个性化服务，而且聘请了日本Apaman（上海）资产管理有限公司来帮助投资客寻找客户
服务
静安紫苑户型面积虽然较小，但其每种户型都各具特色： 如43.33平米的1房1卫，通过放大卫生间的舒适度，用浴缸替代常规的淋浴，使人可以有一边泡澡一边品酒的享受； 如78.45平米的1房1厅1卫，通过设置吧台，不仅可以起到功能区分割的效果，而且可以为开小型PARTY增加时尚的氛围； 如101.03平米的2房1厅2卫，更有居家的氛围，通过主卫和步入室衣帽间的设置，能够较好地满足客户对于私人空间的需求
户 型
与国际知名设计师、管理公司合作是提升高端酒店式公寓形象的有效途径 选用高档建材和一线品牌是高档酒店式公寓的必备条件
品牌
[案例启示总结]
案例：静安紫苑。