中国铁建·梧桐苑 二期办公部分可行性分析报告
谨呈：中国铁建地产集团
2012.10总论
本报告针对项目本体情况，通过对北京宏观政策、门头沟整体规划的考察，对公寓、写字楼物业类型发展进程的摸底调研，形成对项目定位及方案可行性制定的参考佐证
2012/08/13
2012/08/20
工作
成果
内部立项会 地块勘察 项目本体情况梳理 工作计划拟定 调研项目梳理 调研问卷整理修订 城市资料收集整理 城市房地产数据收集 及整理
对重点公寓项目实地调研 对重点写字楼项目实地调研 对调研成果进行梳理 优秀公寓设计案例收集及借鉴点梳理 优秀写字楼设计案例收集及借鉴点梳理 面访部分业内资源 面访部分客户资源 项目专家团队讨论会
宏观资料梳理 重点调研项目确定 项目下阶段重点解决 的问题
7个日历天
10个日历天
10个日历天
项目卖点梳理 产品设计研究 客户访谈验证 市场供给及竞争盘点 营销案例收集及借鉴点梳理 市场营销方式及推广渠道盘点 业内专家访谈
2012/08/30
2012/09/10
工作阶段及内容梳理
2012/9/20
10个日历天
第二阶段（前期） 市场调研阶段
第一阶段（初期） 项目启动阶段
第三阶段（中期） 可研报告制定，形成初稿
第四阶段（终期） 可研报告修改、形成终稿
价格判断 推售策略制定 可研报告策略报告体系初稿生成 公司内部评审 对方案进行修改 整体报告整理调整定稿
写字楼、公寓两种物业类型市场情况以及优秀案例 客户层面对于两种物业类型的选择 调研经验总结
可研报告形成初稿 可研报告修改 形成可研报告终稿
本项目定位及方案制定本体研究——
宗地概况分析
地块位于项目位于北京市门头沟新城区域，紧邻西六环，市民认知中属偏远区域
宗地位置
宗地概况： 现状 地块位于西六环外门头沟永定镇东辛秤村北，属门头沟新城核心区域； 目前周边生活配套尚不成熟，公共交通资源贫乏； 未来 门头沟新城是《北京城市总体规划》（2004-2020）中确定的11个新城之一，同时有WSD、S1轻轨等一系列重大利好因素，发展前景广阔，是未来城市的发展中心
中国铁建·梧桐苑：总建面46万平米，公建建面6万平米，商业见面2万平米，共占比17% 。门头沟新城是《北京城市总体规划》（2004-2020）中确定的11个新城之一，同时结合区域生态旅游的区域和城市定位，本区域已规划成以门头沟新城为中心的首都西部综合服务区（WSD）和以西部次区为核心的首都生态屏障。而作为门头沟新城核心区的永定镇，本区域涵盖了众多门头沟新城的规划建设项目，是全区城市建设的重点区域，主要承担服务中心城区建设带动山区发展的功能，未来发展前景广阔
交通： 目前本案公共交通条件较为匮乏； 本案位于长安街西延长线上，距离西六环路仅约1公里，驾车至莲石路、阜石路均在15分钟车程之内； 轻轨S1线2013年试运行，无缝换乘一号线，本案与规划矿务局站直线距离1公里
交通情况
项目地处长安街西沿线，紧邻西六环，现阶段交通路网相对单一，交通通达性较差，未来规划交通优势明显
中国铁建·梧桐苑
项目四至
地块周边均为规划道路，且区域处于新城起步阶段，周边居住氛围尚不成熟
地块东至规划六环西辅路，西至西苑路，南至规划锅炉厂南路西延，北至规划路，目前地块周边居住氛围尚不成熟
地块西部道路
周边配套
周边配套： 本项目现状生活配套资源匮乏，但规划前景良好：区域和城市对门头沟的生态旅游定位决定了本区域有着北京市其他区域无法企及的环境优势，一系列历史文化、综合娱乐规划成为本案一大卖点，随着区域热度的逐步提升，区域内生活、公共交通配套必将逐步完善
项目距离永定镇老城区较远，步行尺度内配套资源匮乏，但未来规划条件优越，环境资源丰富
超市
银行
医院
公园
餐饮
体育馆
学校
公交站场。