国轩企融大厦项目营销推广策略提报 To：合肥国轩置业 版权所有2009 合肥和声广告有限公司 2009-08-28 （提案） 第2页 报告主要解决的问题 项目客户定位——我们卖给谁？ 项目形象定位——我们卖什么？ 项目销售策略——我们如何卖？ 项目市场定位——我们在哪里？ 第3页 WHERE 我们在哪 市场定位 第4页 我们在哪里？ 市场背景 竞争关系 供求关系 第5页 供求关系 市场定位 市场背景 竞争关系 研究脉络 第6页 2009年的中国楼市出现波诡云谲的一幕，经济危机促使有钱人纷纷买楼保资产。通货膨胀预期下的富人们绞尽脑汁规避银行资金风险。 从目前来看，投资需求更多倾向于投资回报率更高的商铺和写字楼投资。而这，或许是历经波折的中国地产，又一次转折的信号。显然，对于经历了政策打压的投资者而言，以“短期转手”为标志的住宅投机，正在朝向以“长期租金”为代表的商铺和写字楼投资 通货膨胀预期下,写字楼投资复苏势头明显,存量得以短期快速去化 7月份办公新增套数为532套(3.4万平米)，销售套数为785套(6.3万平米)，套数供求比为0.68，即1：1.48。办公套数供求关系比小于1，办公套数月度总体是供小于求 第7页 截止2009年7月31，合肥办公商品房可售9977套，环比6月份下降253套，降幅为2.5%；可售面积为96.2万方，环比上月下降2.9万㎡，降幅为2.9%。高新区以可售房源2166套(17.7万方) 成为第二供应大户 近100万㎡的可售量,以合肥30万㎡的年消化量预测，中长期市场压力仍将存在 (注:随着大批城市综合体的启动,未来两年还将有大量潜在写字楼供应量入市,从开工到封顶可售有一年的跨度期,这里未作统计.) 第8页 在供应形态上，高新区写字楼主要呈现商业裙房加主楼（高层）和多层产业园形态，在产品定位方面，区域内各楼盘定位基本雷同，产品同质化现象严重。 从配套设施方面来看，区域内写字楼硬件设施普遍落后，办公理念、商务配套、从功能模式上看，区域内写字楼同属功能单一的办公模式，无法实现休闲办公模式。在物业、景观上，区域内写字楼在物业服务和景观空间上缺乏重视。 物业配套明显不足，缺少现代企业办公必须的一些先进配置和必须氛围。除浙商创业大厦等少数楼盘外，同区域内无其它高品质写字楼。 各大学生创业园、民创中心、港深循环园等政府兴办和各企业、学校兴办的产业（创业）孵化器成为区域内办公的主要场所，占有区域内较高的市场份额 除浙商大厦、金座外，同区域内在售无其它高品质写字楼,产业（创业）孵化器供应量很大 第9页 立面形象大众化，户型面积分割趋小化\多元化,可自由组合 第10页 除浙商创业大厦、金座外,配置均较低端(与一般商务公寓相当),租金在30元/月左右 第11页 竞争定位：区域型市场领导者 第12页 W HO 卖给谁 客户定位 第13页 我们卖给谁？ 项目评估 案例成交客户研究 企业行业分布 第14页 入驻企业行业分析 客户定位 项目评估 成交客户案例研究 研究脉络 第15页 项目位于高新区和政务区“政商双核中心”地带 高新区为国家级高新技术产业区，高科技企业云集，以相关的产业基地或孵化器为依托，入驻企业同时可以享受较多工商、税收等各方面的优惠政策，吸引了大批相关产业的企业入驻办公。 政务区是是集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心。区域内规划有大量高档写字楼及高端商务配套，将是未来合肥的CBD所在点。 项目位于高新区和政务区“政商双核中心”地带，既享有高新区政策及技术扶持，同时又可享有CBD商务配套之便利。 政务区CBD 高新区。